不動産投資でよく見る表面利回りの闇！よくある３パターンを紹介
「このワンルーム投資は利回りが4%あるのでやったほうがいいですよ」
こんなふうに言われたり見たりしたことはありませんか？預金していても0.1%以下の利回りだし、4%も利回りがあるならやろうかな、と思った方もいるかも知れません。しかしこの場合の「利回り」という言葉には裏があり、理解してないと大変な目に遭ってしまいますので注意が必要です。
不動産投資における表面利回りとは？
不動産投資の世界では「利回り」という言葉に多くの種類があり、「こんなはずじゃなかった…」と投資に失敗してしまうことは少なくありません。
不動産投資における「利回り」にはこんなに種類があるのです。
- 表面利回り（非現実的で参考にならない利回り）
- ネット利回り（空室率やランニングコストを考慮した利回り）
- 実質利回り（購入時諸費用まで計算に入れた現実的な利回り）
- 自己資金利回り（融資を除く自分で出したお金に対する利回り）
- 全期間利回り（購入から運営、売却に至るまでの総合利回り）
今回は、不動産投資初心者の方が一番目にしやすい「表面利回り」について解説したいと思います。
「表面利回り」とは？
「表面利回り」とは、全く空室が発生しない想定で管理費などの費用を全く考慮しておらず、実際とはかけ離れた利回りです。ストレートに言うと、不都合なことを隠したような数値なのです。
その分、売り手にとっては好都合な指標に使われたり、初心者の方が騙されやすいので要注意です。よって、「表面利回り」は投資家としては無視して良い数値なのですが、なぜ無視して良いのかをさらに詳しく解説していきますね。
表面利回りの計算式
表面利回り＝（年間満室時家賃）÷（物件価格）×１００（％）
「表面利回り」の計算式は非常に単純です。計算式だけだと分かりづらいので、具体的な例で計算していきますね。
具体例
こんな投資話が持ち掛けられたとします。
- 家賃＝7万円
- 物件価格＝2000万円
この物件の表面利回りを計算すると
（7万円×12）÷2000万円×100=4.2%となり、答えは4.2%です。
本当は引かれるものがたくさんあるのに、それを全て無視した利回りになっています。
表面利回りから失敗する事例を紹介
ここからは表面利回りしか見なかったことによる失敗例をいくつかご紹介しましょう。
空室により表面利回りじゃなくなるパターン
長い期間運用して、全く空室にならないなんてあり得ると思いますか？そうなんです。有り得ないんです。
不動産投資による最大のリスクは空室と言われるぐらいですから、空室率を計算しないで投資すると大失敗します。
ランニングコストによって表面利回りじゃなくなるパターン
マンションを所有し運用するとなると、以下のような費用が毎年発生します。
- 賃貸管理委託手数料
- 物件管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- ローン返済金
いかがでしょうか。代表的なものだけでこれだけの出費が常に発生します。
具体的な金額は物件によって様々ですが、表面利回りの数字からは遠くかけ離れたものが実態であると、なんとなく分かっていただけたでしょうか。
想定家賃により表面利回りじゃなくなるパターン
投資物件は、入居している方がいる状態で買うか（オーナーチェンジ）、空室で買うかの2パターンですが、空室の場合はそのエリアの「相場家賃」ではなく「想定家賃」で表面利回りが表示されている可能性がありますので注意が必要です。
想定家賃とは、売り手側が買主に対して表面利回りをよく見せたいがために相場家賃よりも高めに設定する家賃です。「高い家賃が取れる物件ですよ」と見せたほうが買ってくれる人が増えそうですよね。
ただ、実際には相場通りの家賃しかとれず、こんなはずではなかった…ということになりがちなのです。
まとめ：表面利回りはいろいろ引かれる前の非現実的指標なので要注意
今回一番お伝えしたかったことは、表面利回りはいろいろ引かれる前の非現実的指標なので、利回りがパッと見で良く感じてしまい要注意です！ということです。
ここまで、「表面利回り」という業者都合の指標によって初心者投資家さんが失敗しやすい事例を３つご紹介しました。物件選びは空室率と、かかる費用をしっかり加味するようにしましょうね。
もしこれから不動産投資をしようとしている中、提案を受けている物件が本当に良いものなのか判断がつかない際には、ワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみて下さい。
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