ワンルーム投資の代表的リスクを6つ解説！事前準備できる有効な対策とは？？
ワンルーム投資を成功させるためには、「メリット」だけではなく「リスク」も把握し、対処法を学んでおく必要があります。投資を始めたあとに、「こんなこと想定外だ…」とならないように、今日はワンルーム投資の6つのリスクについて解説しますね。
- 価格変動リスク
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 金利リスク
- 天災変動リスク
- 自殺・孤独死リスク
このように、必ず起きることや確率的には低いけどゼロではないことまで、幅広いリスクの種類があります。ひとつひとつ対策方法を解説していきますね。
価格変動リスク
価格変動リスクとは、物件価格が購入後に下がってしまったり、家賃が下がってしまったりするリスクのことです。
価格変動リスクはどう対策する？
対策としては、立地をより都心に寄せていって手堅さを上げること、設備を新しくするなどして、競争力を上げていくと価格変動リスクを抑えることができます。
複数所有を考える場合、物件を買うタイミングを分散させていくのも効果的でしょう。
空室リスク
不動産投資とは、多くの方が融資を利用して行います。よって空室が発生してしまうと家賃は途絶え、ローン支払いが重くのしかかってきます。とはいっても、一度入居してくれた方がずっと住み続けてくれるなんていうことは、まず考えられません。
空室リスクの対策はどうすべき？
どうすればよいのかというと、空室発生時に次の入居者を探してくれる「集客力の高い賃貸管理会社」に任せることが大事です。また価格変動リスクの対策とも被るのですが、競争力の高い立地にすること、設備などをよくすることも有効です。
修繕リスク
何年も不動産投資を続けていくと、入居者が退去したあとの原状回復費や、給湯器交換（約10年ごとに壊れます）など、様々な修繕費がかかります。これらはオーナー負担ですから、いざとなったときにキャッシュの用意がないと困ってしまいます。
修繕リスクの対策ってどうするの？
これに対する対処は、おそらくこのくらいの時期に給湯器が壊れるだろう、といった予測を立て、それまでに現金を準備できるよう、流動資産の貯蓄をしておくことです。また、月々いくらか払うと、修繕が発生したときに追加負担なく設備交換してくれる、といったサービスを展開している会社もあります。それを利用するのも1つの手でしょう。
金利リスク
不動産投資用のローンは一般的に変動金利なので、金利変動リスクがあります。自分が住む住宅なら繰り上げ返済すればいいので特に気にはなりません。
しかし投資不動産の場合は、自己資本をなるべく入れずにレバレッジを効かせることが重要なので、金利の変動があっても不利にならない状態を作ることが重要になります。
金利変動リスクの対策はどう考える？
金利変動リスク対策としては、そもそも「多少金利が上がっても平気なくらい収支が良い物件を選ぶ」ことがまず大事でしょう。
最初からある程度自己資本を入れておいて「月々の収支をしっかりプラスでまわす」という方法も手堅いでしょう。それでもやっぱり変動金利が怖いという場合は、金利が高いですが固定金利で借りて投資する、という手段もあります。
天災リスク
天災リスクは確率が低いが、起きたら大変、といった「火災」や「地震」のことを指します。
火災リスクの対策はやはり保険？
火災に対する備えとしては「火災保険に入りましょう」というシンプルな対策です。そもそもローンを組む際に金融機関から火災保険の加入は必須ですと指示があることが多く、こちらは自然と対策がとれそうですね。
地震リスクの対策はとるべきなの？
地震に関しては保険の加入が必須ではないため、どう対処していきましょうか。任意で保険に入るということも考えられますが、戸建てと違ってそもそも鉄筋コンクリートのマンションは、相当地震に強いものです。
地震に関しては「耐震基準をしっかり満たした物件を買う」という対策だけで済ませる方も多いのが現状です。
自殺や孤独死のリスク
自殺や孤独死に関しては単身者向けマンションならではのリスクでしょう。事故物件になってしまったマンションは相場家賃よりも下げて募集しなければ空室が埋まりづらいものです。
自殺や孤独死の対策はどうする？
自殺や孤独死に関しては、その特殊清掃費用や、以降の家賃下落をカバーするための保険が存在します。火災保険にオプションとして付けられることがあるので、心配な方はつけると良いでしょう。10年の長期一括で加入すれば火災保険とセットでも10年分で3～5万円と、さほど大きな出費にはなりません。
まとめ：リスクが気になって投資できない、というリスクに注意！
ワンルーム投資に限らず、投資信託や株、債券投資にもそれぞれリスクがつきものです。リスクが気になっていつまで経っても投資しないことが最大のリスクとも言えます。
資産形成で最も大事なのはどれだけ長い時間運用できるかです。リスクを知り、対処法を知り、リスクとしっかり向き合いながら投資を始めていきましょう。
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