投資用不動産のタイプ別メリット・デメリットを紹介！単身～商業まで【まとめて解説】

2021年2月11日2023年11月24日

投資用不動産といっても、実はワンルームだけではありません。ほかにもたくさん種類があるので、何に投資すれば良いのか迷っちゃいますよね。

今日は各投資対象のメリット・デメリットを中心に解説していきますね。

投資用不動産はどんな物件を選べばいいの？

投資用の不動産といってもその種類はいろいろあるんです。ファミリー向け区分、1棟アパート、1棟マンション、商業ビルなど、実に様々です。

総合的に判断すると、不動産投資初心者には単身者用の区分住居が推奨なのですが、その理由を1つずつ解説していきますね。

単身者用住居とは、多くの場合25㎡ほどのマンションの1室です。学生さんや結婚前の若い社会人が住む傾向が強く、立地の良さが他の不動産投資と比べて、より重要な項目となります。これがメリットでありデメリットなんです。

立地を間違えなければ失敗する確率をかなり下げることができるのですが、立地が少しでも悪いと相当なリスクを背負うことになります。

1室だけ買うということは入居率が0％か100％しかない訳です。0%という最悪な状態を避けるべく、リスクを低く抑えるのであれば、東京都の山手線沿線など「超」が付くほど手堅い立地で行う必要性があるんです。

住居系その他としては、まずファミリー向け区分マンションの1室というものがあります。こちらの代表的メリットは「1度入居してくれたら長く住んでくれることが多い」というものです。

ファミリーだと引っ越し代がバカになりませんし、お子さんが保育園などに入園していて、今さらこの場所を離れられない…となりがちだからです。

ただデメリットも当然あり、ファミリー向けとなると設備に求められるグレードも高くなりますし、壁や床の張替えも面積が広いですよね。よって設備費や修繕費が単身者用と比べて高くなります。

続いて1棟もののアパートやマンションです。こちらはメリットとして「複数部屋があることで入居率が0%か100%か」ということがなくなることです。10部屋あって8部屋うまっていれば2部屋空室でも80％の収入は確保できますよね。

それに対して1棟もののデメリットは、価格が簡単に1億超えするので融資が通る方がそもそも少ないこと、1か所に複数部屋を持つので立地が分散できず集中投資になってしまうことです。

まとめると、1棟ものは区分に比べると圧倒的に投資額とリスクが高くなるので「上級者向け」という感じですね。

その他とは何かと言うと「住居ではない」例えば商業ビルなどです。商業ビルに投資するメリットは家賃が住居に比べて高く取れますし、保証金などが多く取れて（収入ではなく預り金ですが）運用がしやすいというところにあります。

逆にデメリットは、空室率の高さと家賃の変動の大きさです。住居系と違い商業系は借主さんが法人なので「儲からない」とか、「事業がもう継続できない」といった理由で退去してしまいます。家賃も住居と比較にならないくらい景気に左右されます。

こちらもやはり「上級者向け」ですね。

という訳ですでに不動産投資家としてベテランである、という状態でなければ単身者向け区分を推奨します。特にここでは単身者区分の中でも「中古」の物件を推奨しております。以下のメリットがその理由になっています。

まず金額が2000万円前後と手軽なのに、山手線沿線などの好立地で持つことができます。高額な年収でなくても500万円以上年収があれば融資が通りやすい、というのも利点ですね。

1棟ものと違って建物全体を所有するわけではないので、管理会社に丸投げできる度合いも高くなります。

また、1棟やファミリー向け区分と違い換金性が高く、価格も妥当なラインに落ち着くことが多いので、ライフプランに合わせて所有期間を柔軟に変化させられます。

ただワンルーム投資のデメリットも当然あるので、そちらもしっかり抑えておきましょう。

まずは利回りが「ファミリー向け・1棟もの」に比べ低いので、キャッシュフロー（収支）で儲けを出すのが難しいです。

また、1部屋1部屋増やさなくてはならないので、規模を拡大する際に時間がかかりますし、ある程度の規模で頭打ち、それ以上買えなくなるのもデメリットですね。

1棟と違って所有者がたくさんいるので、共有部分の修繕や建て替えが自分の意思だけでできない点もデメリットでしょう。

今日のお話をまとめるとこんな感じです。

単身者向け区分の投資がオススメだということはお伝えしましたが、単身者向け区分といっても、その中には「築古、築浅、新築、25㎡くらいの小さい1Rから1LDKなどのデカ部屋」まで様々な種類に細分化されています。

それにもそれぞれメリットデメリットがありますので、単身者向け区分への投資が得意なメンターorセカンドオピニオンを探して相談してみましょう。

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