サブリース契約のメリットは？する必要がない理由を知らないとヤバい【購入前】
「ワンルームマンション投資最大のリスクは空室です。でもサブリース契約（家賃保証）のご用意があるのでご安心ください。」
こんな不動産投資営業マンのトークを聞いたことがありませんか？サブリースってオーナーにとって本当にいいものなのでしょうか。
実は全く推奨しません。その理由を今日は解説しますね。
ワンルーム投資におけるサブリースとは？
「そもそもサブリースってなに？」というところから解説しますね。サブリースとは、オーナーからサブリース会社が物件を借りてそれを入居者に転貸する、という仕組みです。
サブリース会社が2年、3年などの契約でオーナーから借りるので、その間入居者がいてもいなくても家賃が保証されます。ただ、当然空室保証するわけなので手数料がかかります。
サブリースの手数料はこのくらい
サブリース契約の手数料はおおむね家賃の10%～20%程度です。
仮に15％だとすると、10万円の家賃だったら85,000円が毎月振り込まれるということです。
サブリースのメリット
上記コストを払って得られるメリットは「空室になっても安心」という点ですね。入居中の管理や対応に関与しなくてもいいため、ストレスが軽減するということもありますが、1番は「空室リスク」の解消でしょう。
サブリースのデメリット
先ほどのメリットはすぐに覚えられると思うので、ぜひ頭に浮かべながらこれから解説するデメリットを天秤にかけてみてください…。超重要な項目が2点あります。
- 業者からサブリース契約を簡単に打ち切れる
- 都心の空室率を考えると手数料は割高である
1点目はよく誤解されがちなポイントです。35年間保証と書いてあったりするので紛らわしいのですが、実は業者側によっていつでも見直せるのです。
空室のリスクが急に高まった場合などにサブリース契約を打ち切られる可能性があります。打ち切られなくても大幅に保証家賃が下がることがあります。
2点目の手数料は例えば10万円の家賃、所有期間が35年（420か月）だとしましょう。35年分の手数料は15,000円×420か月で、63か月分もの家賃が吹き飛ぶわけです。
首都圏における最近の空室率4%程度を考慮すると、サブリースにしなくても35年で17か月分くらいしか空室にならない計算になります。確率論で考えたらやはりサブリースが割高ですよね？
参考：公益財団法人日本住宅管理協会・賃貸住宅景況感調査2020年12月発表分より（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan24.pdf）
家賃保証ではない他の管理方法で集金代行という手もあります。こちらのほうの手数料は5%程度なので、これで十分なんですよね。（ほとんどの不動産投資家が契約するのがこのスタイル）
サブリース契約で気をつけること
サブリース契約でもう1点気をつけないといけないのは、オーナーからは簡単にサブリース契約を打ち切れないということです。解約しようとすると24か月分の家賃を解約手数料として請求されるケースもあり、そんなことになったら賃貸経営は大赤字ですよね。
サブリースで困ったオーナーが裁判を起こす！？
日本は借りている側（つまりサブリース会社）に法律が優しくなっており、サブリース契約をめぐった裁判でオーナーが敗訴するケースが少なくないのが現状です。
まとめ：サブリース契約は原則しないこと！
サブリース契約はオーナーにとって不利な契約です。勧誘されても慎重になりましょう。
都心においては、そもそも家賃保証をする必要なんてないはずなんです。良いエリアを選び、相場家賃や相場価格に比べて妥当な金額を投資することの方が大事ということですね。
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