東京23区内の中古ワンルーム投資が強いワケ。理由を3つ公開！
東京23区内の中古ワンルームが投資目的として強いのには、必然性があります。「なんとなくいい」ではなく、そう言える理由とは何なのかを、今日はじっくり検証していきたいと思います。
単身者数推移とワンルーム規制
まずは1つ目の理由です。東京23区内のワンルームマンションは需要と供給のバランスという観点で強いのです。
総務省の国税調査と、東京都政策企画局の推計によると、東京都の世帯数はまだピークに達していません。2035年がピーク、2045年に今と同レベルに達するとあります。
つまり人口が減少している日本であっても、東京は今後も人口が流入してくるということです。2060年になっても単身者世帯に関しては減少幅が限定的となっています。
「需要はしっかりある」ということですね。それに対してワンルームマンションの供給は、現在ワンルームマンション規制という条例によって都内23区においては新築しづらい状況になっています。
最低専有面積の規制や建築主に対して課される戸あたりの税金が重荷になるのです。今後しばらく需要は増え続けるのに、供給は鈍化する傾向があるため、都内のワンルームマンションは今後も価格が下がりづらいでしょう。
ファミリー向け物件の難しさ
2つ目の理由は、ワンルームマンション以外は客付けが難しいためです。ファミリー向けマンションを投資用で持ちたいという方もいらっしゃいますが、ファミリー向けはワンルームに比べ立地条件が非常に難しいのです。
単に駅から近いだけではいけません。近くに公園や学校があることが求められます。単身者向けと違い住宅にいる時間が長いため、専有部分に趣向性も求められます。
ファミリー向けマンションは入居者が決まりにくい
ワンルームであれば部屋が1室あるだけなので気に入るも何もないのですが、ファミリー向けは設備や間取りなど好き嫌いが分かれるため、入居者が決まりづらいのです。
入居者が決まりづらいということは、家賃をだんだん弱気にせざるを得なくなり、ワンルームに比べて家賃下落が早くなります。下図の30平米未満と30平米以上の家賃推移を見てみるとその差は歴然ですね。
20年くらいで単身者向けの家賃が下げ止まっているのに対し、ファミリー向けは下げ止まっていません。
新築志向の強い日本ならではの問題
最後の理由は、中古が新築に比べて安いことです。日本人は先進国の中では異例といっていいほど、「新築好き」です。平成27年の「住生活に関する世論調査」によると、73％の方々が「住宅を買うなら新築がいい」というように回答しています。
新築が最も価値が高いとされ人気なので、おのずと新築の価格が高くなります。もちろん家賃も新築であると高いです。
ただ、『靴屋さんで買った靴が一度でも履いてしまうと、返品が効かなくなり価値がなくなる』ように、不動産も初めて住む方の手にカギが渡された時点で瞬時に中古になります。
欧米では築年数が経っている中古物件のほうがむしろ価値が高い傾向があるくらいなので日本における新築からの価格下落幅は特異なのです。
日本人はすぐ家を建て替える
日本は戦後、焼け野原になったところからの再生が必要でした。どんどん作っては壊してという、スクラップ＆ビルドの考え方で経済成長してきたという背景があります。結果的に住宅の平均寿命が短くなり、中古の価値が低いのです。
理論上鉄筋コンクリートは100年以上もつのに、長く使おうという意識が低いようです。東京カンテイのデータ「新築と中古の平米単価の乖離」からも読み取れますね。
よって日本で不動産投資をする場合は、新築ではなく中古を買ったほうが収益性が高く、家賃がそれ以上は下がりにくいのです。
まとめ：論理的に考えれば「投資適格」なのは都心の中古ワンルーム
本日の内容をまとめるとこうです。
- ワンルーム投資が推奨されるのには根拠がある
- ワンルームマンション規制で需要が供給を上回っている
- ファミリー向け物件は入居付けが難しく、家賃が下げ止まらない
- 日本人は新築好きのため中古が手ごろな価格
都心の中古ワンルーム投資はこのように手堅いといえる根拠があります。売却時の価格も、事前に広告費を出して家賃を上げておくなど、株式投資などと違い、コントロールできるので安心です（家賃が5,000円上がるだけで売値が150万円ほど変わります！詳しくは別の機会で！）。
ワンルーム投資は知識勝負です。どんな物件を買うかも大事ですが「誰から買うか」で成果がかなり変わってくるので、業者と担当者選びはしっかり行いましょう。
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