ワンルーム投資で節税以上に大切にすることはキャッシュフロー
不動産投資でワンルームマンション投資を始めたいと思っている方にとっては、節税効果を期待している方もいるのではないでしょうか。確かにワンルーム投資には節税効果がありますが、それはあくまで不動産所得が赤字になった場合で意図的に赤字にするものではありません。
今回は、ワンルーム投資で節税以上に大切にすることはキャッシュフローというテーマで記事をお届けしていきます。
ワンルーム投資で節税できる理由
不動産投資を行うと、サラリーマンの方であれば確定申告をすることで給与所得と不動産所得を確定申告することで合算することができます。
ワンルーム投資で節税できる理由は、もし不動産所得が赤字になった場合には給与所得との損益通算を行うことで所得税や住民税を前年度比すると税負担を削減できるからです。
不動産投資は投資であるとともに、不動産賃貸業でもあるため本来は赤字で無く黒字で運営したいものです。
その為、意図的に赤字にするものでは無いということです。
ワンルーム投資で赤字になる理由
ワンルーム投資含め、不動産投資を行っているとしばしば赤字になることがあります。ただし、赤字の中身も良い赤字と良くない赤字がありそれぞれは以下になります。
- 減価償却により帳簿上赤字
- そもそもキャッシュフローが赤字
いうまでもなく、良い赤字は全社の減価償却により帳簿上赤字になっている状態です。
それぞれ具体的に見ていきます。
減価償却により帳簿上赤字
不動産のような取得に大きな費用を要する資産であれば、費用を一括計上するのではなく耐用年数に応じて費用計上をすることができます。もし、家賃収入からローン支払いや管理費などの費用を引いた後のキャッシュフローが年間10万円プラスで減価償却費が15万円あると、帳簿上は5万円の赤字にすることができます。
結果的に、確定申告をすることでサラリーマンの方は給与所得と不動産所得の赤字部分を損益通算することで税金を圧縮することができます。
減価償却費に関して下記記事にて詳しく解説しているので気になる方はご覧下さい。
参考>>不動産投資｜減価償却費で節税する仕組みを分かりやすく解説！
そもそもキャッシュフローが赤字
ワンルーム投資をする中で、キャッシュフローがそもそも赤字の物件があります。筆頭は新築ワンルーム投資になりますが、キャッシュフローが購入時のタイミングで赤字だと不動産事業として今後厳しいものになります。
「不動産投資で節税になりますよ」というセールストークがありますが、確かにその側面はあるものの事業としても投資としても初めから赤字のものは破綻しているので甘い言葉に誘われずに見極めるようにしましょう。
新築か中古どちらが良いかは下記記事で詳しく解説しています。
参考>>ワンルームマンションの不動産投資は新築か中古どっちがおすすめ？
キャッシュフローはどの程度出ると良いか
ワンルーム投資でキャッシュフローを求める際に、どの程度出ているとよいものでしょうか。不動産投資を検討する時のあなたの希望によってまちまちですが、少なくとも5千円以上は求めていきたいものです。
キャッシュフローを出すための指標の目安に利回りがあり、具体的には下記のようにたくさんの種類があります。
- 表面利回り（非現実的で参考にならない利回り）
- ネット利回り（空室率やランニングコストを考慮した利回り）
- 実質利回り（購入時諸費用まで計算に入れた現実的な利回り）
- 自己資金利回り（融資を除く自分で出したお金に対する利回り）
- 全期間利回り（購入から運営、売却に至るまでの総合利回り）
表面利回りだけを重視しても不十分で、ネット利回り、実質利回りまで確認するようにしましょう。
もし、今提案を受けている物件が本当にこのまま購入しても良い物件か悩む場合は購入前にセカンドオピニオンの活用をおすすめします。
頭金を入れることでキャッシュフローを改善できる
購入時に不動産投資ローンを活用する方が多いと思いますが、ローンの借り方に関してフルローン(物件価格まで借入する)で借り入れするのか、頭金を入れて借り入れするのかでキャッシュフローは変わります。
なぜなら、借り入れする残高がフルローンよりも頭金を入れることで少なくできるからです。
もし手元資金はあり、ローン残債を減らしておきたいのであれば初めに物件価格の10%程度の頭金を入れることも検討しても良いでしょう。
まとめ ワンルーム投資の節税はあくまでおまけ
今回は、ワンルーム投資で節税以上に大切にすることはキャッシュフローというテーマで記事をお届けしました。
節税効果は確かにありますが、あくまでキャッシュフローが黒字で減価償却費などの支出の伴わない費用計上により帳簿上赤字にできて効果のあるものです。
元々キャッシュフローが赤字になるような物件であると、購入後に投資を成功に導くことは非常に難しくなります。もし、今提案を受けている物件が本当にこのまま購入しても良い物件か悩む場合は購入前にセカンドオピニオンの活用してみてはいかがでしょうか。
初回は無料でご利用いただけますのでお気軽にご利用下さい。
第三者目線で、初回面談は無料にて承ります。
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