【購入後】ワンルームマンション所有時のお金の流れを詳細解説！

2021年5月12日2023年11月24日

ワンルーム投資を行うということは、「購入する・運用する」するタイミングで様々なお金の流れ（払ったり入ってきたり）があるため、その一連の流れを投資開始前におさえておきましょう。今日はワンルーム投資の「お金の流れ」について解説していきます。

区分マンション所有時のお金の流れ

投資マンション所有時の、毎月のお金の流れについてざっくり説明すると、こんな感じです。

入居者が家賃を賃貸管理会社に払う
賃貸管理費や振り込み手数料が引かれた家賃がオーナーに入る
オーナーが管理組合に管理費と修繕積立金を払う
残ったお金で投資ローンを払う（借り入れで投資した場合）

なんとなく流れは掴みましたか？今度はオーナーが支払うお金について詳しく解説します。

オーナーが賃貸管理会社に払うお金

ワンルーム投資は基本的に家賃の集金や新しい借主の募集、クレーム対応などを賃貸管理会社に任せるため、その費用が毎月かかります。

オーナーの手元に入金されるのは、その賃貸管理費や振込手数料を差し引いた額なので、「払っている」という実感がなかなかないかも知れません。ただ、ワンルーム投資のオーナーはほとんどの場合、サラリーマンなどとの兼業ですから、入居者対応や入居者募集などを全部行うのは難しいでしょう。

よって賃貸管理費や管理会社からオーナーへの振込手数料は、両方必ずかかると覚えておきましょう。

オーナーが管理組合に払うお金

今度は管理組合に払うお金です。「賃貸管理」、「管理組合」と「管理」が2度続いて混乱してしまいますね。ただ、この2つは全くの別物なので注意しましょう。

賃貸管理は入居者の面倒を見てくれる会社。管理組合は建物を維持管理してくれる組織です。

管理組合に毎月払うのは「管理費」、「修繕積立金」の2種類です。入ってくる家賃からこれらすべての支払い後が手残りとなるのです。

不動産の取引形態:売主と仲介での違い

次は購入時のお金の流れについてです。不動産屋さんから直接買う場合と、仲介会社が間に入る場合でお金の流れも異なります。

不動産業者が売主の場合

不動産屋さんから直接買う場合はお金の流れがシンプルです。オーナーになる購入者が売り主である不動産屋さんに直接お金を払います。この場合は売り主である不動産屋さんの提携ローンが使えることが多く、一般的な投資ローンよりも低い金利でお金が借りられます。

不動産業者が仲介の場合

買い主と売り主の間に仲介不動産会社が入っている場合は、先ほどとはお金の流れが異なります。売り主と買い主が契約し、買い主が売り主にお金を払うというところまでは一緒なのですが、売り主も買い主も仲介会社に仲介手数料を払うことになります。

さらにこの場合、提携ローンは基本使えず、かなり高い金利（3%とか）の投資ローンになり、フルローンで借りることも難しくなります。

不動産業者が売主と仲介でのメリット・デメリット

どちらの形態のほうが絶対お得ということはありません。ケースバイケースなので、都度ワンルーム投資に詳しい専門家に相談したほうが良いでしょう。

売主・仲介のメリット・デメリットについてはまとめますので押さえておいてください。

不動産業者が売主だった場合のメリット・デメリット

不動産会社が売り主であるメリットは、仲介手数料がかからず、多くの場合提携ローンが使えます。そのため低い金利で投資をスタートできます。

逆にデメリットは、売り主がどの程度利益を乗せているか見えづらいので、自分で相場感覚を身に付けるか、第三者にチェックを入れてもらう必要があるでしょう。

不動産業者が仲介だった場合のメリット・デメリット

売り主と買い主の間に仲介会社が入っている場合のメリットは、物件価格自体が相場に落ち着いていることが多く比較的透明性があるということです。不動産会社に支払う仲介手数料も金額が明示されています。

逆にデメリットは、売り主から直接買う場合にはかからない仲介手数料が発生する点です。そして最も大きいデメリットは、フルローン融資が難しく金利が高いという、使える投資用ローンが全く違うということです。2000万円の融資を35年で返すと、1%の金利の違いが450万円もの支払総額の差を生みます。