【2021年】住宅ローン控除(減税)とは？条件緩和で単身者も使いやすく！
マイホームを購入する時に、住宅ローンを活用することで実は住宅ローン控除(減税、以下住宅ローン控除)を受けられることはご存知でしょうか。住宅ローン控除の活用によって所得税からの控除を受けることができ、また現在は住宅ローン金利も変動金利0.3%台～と非常に低いです。
今回は、住宅ローン控除(減税)に関して条件緩和についても合わせて解説していきます。
是非マイホーム購入を検討されている方は参考にしてみてください。
住宅ローン控除(減税)とは
住宅ローン控除(減税)は、正式名称は住宅借入金等特別控除といいます。住宅ローン控除(減税、以下住宅ローン控除)とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度のことを指します。
参考：国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
住宅ローン控除(減税)の購入物件別の適用条件
住宅ローン控除の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。取得するすべての物件が適用されるわけではない点にご注意ください。
取得する住宅が
- 新築物件
- 中古物件
- 増改築のようなリフォーム
でそれぞれ条件が異なるため、具体的に見ていきましょう。
新築物件を購入する場合
新築物件を購入する場合には、次の条件を満たす必要があります。
- 減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
- 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
- 対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
- 対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
- 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
初めて物件を購入される方が抑えたいポイントは、所得が3,000万円以下で購入後半年以内に居住し、床面積50㎡以上であることです。
参考：国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
中古住宅購入の場合の適用条件
中古物件を購入する場合には、新築時の条件に加えて次の条件を満たす必要があります。
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
- 耐震基準適合証明書を取得していること
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
- 築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）
初めて物件を購入される方が抑えたいポイントは、新築物件の対象と同じく所得が3,000万円以下で購入後半年以内に居住し、床面積50㎡以上であることに加えて築年数の問題、住宅性能評価に関する点をクリアしているかを確認しましょう。
対象物件が住宅ローン控除の対象かどうかは不動産会社の営業の方が認識しているはずなので気になる場合には必ず確認するようにしましょう。
また、もし売り主が個人の場合には物件は非課税物件になりその場合は住宅ローン控除の最大額は200万円となります。
参考：国税庁 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
リフォーム、増築の適用条件
リフォームや増築の場合には、新築時の条件に加えて下記のいずれかの工事に該当している必要があります。
- 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
- マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
- 家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
- 耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
- 一定のバリアフリー改修工事
- 一定の省エネ改修工事
なお、条件に合致しつつ、工事費用が100万円を超えていることが必要です。
平米数は登記を確認すること
物件の概要資料の面積では壁芯での表示になります。
つまり、条件を満たす平米数ではなく、確認するには物件の登記情報を確認する必要があります。
壁芯50㎡では登記上48㎡等になることも珍しくはありません。
必ず購入前に確認するようにしましょう。
住宅ローン控除(減税)が利用できるローン条件
住宅ローンが利用できるローンなどの条件も確認しておきましょう。
- 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
- 自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものであること
- 返済期間が10年以上あること
- 借入れは次の6つのいずれかからのものであること 1.銀行 2.農協・信用金庫・信用組合 3.住宅金融支援機構 4.地方公共団体 5.各種公務員共済組合 6.勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上） ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。
上記の条件をすべて満たす必要がありますが、所得が3,000万円を超えるような方を除き、その条件以外は通常住宅ローンを借り入れする時に一般的なものであるため過度に気にする必要はないでしょう。
住宅ローン控除(減税)の適用内容
住宅ローン控除が対象となる条件をクリアした場合に受けられる恩恵はこちらです。
- 最大控除金額：400万円
- 年間最大控除金額：40万円
- 年間控除金額の計算方法：残高の1%
- 控除期間：10年
最大限毎年40万円控除を受けられるのであれば、最大400万円の所得税の節税ができるのですが、細かく確認すると全員が対象ではありません。
最大控除額が適用されるには、ローン残高が10年間4,000万円を超えていて（当然、借入額は4,000万円を超えている必要がある）、なおかつ、年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要があります。
つまり、3,000万円の物件を購入した場合にはそもそも毎年30万円程度が控除金額になります。年収500万円の場合は、おおよそですが所得税額が約13.9万円の為、住宅ローン控除が年間40万円だとしても一部控除金額が余る計算になります。
なお、所得税から控除しきれない額は住民税から控除してもらえますが、所得税の課税総所得金額等の額の7％、または13万6500円のうち小さいほうの額が上限となります。
2021年住宅ローン控除(減税)の適用期間の緩和
住宅ローン控除の期間は最大10年でしたが、令和4年末までに下記契約を結んだ場合には13年まで延長になります。
- 注文住宅の場合：令和2年10月から令和3年9月末までに契約
- その他の場合：令和2年12月から令和3年11月末までに契約
住宅ローン控除は13年となると、3年分控除金額を大きくできるためより節税できるということです。
2021年住宅ローン控除(減税)の適用金額
住宅ローン控除の基本は10年間です。3年延長された分の控除金額は以下のいずれか小さい額になります。
- 年末残高4,000万円を限度に4,000万円×1%が毎年の控除金額
- 建物購入価格(4,000万円を限度)×2/3(2%÷3年)
なお、2022年以降の住宅ローン控除は見直しの可能性もありそちらに関しては下記記事に詳しくまとめていますので気になる方は合わせてご覧ください。
2021年住宅ローン控除(減税)の適用床面積期間の緩和
住宅ローン控除の適用条件として、床面積50㎡以上がありましたが、こちらも変更があります。
- 床面積要件を40㎡以上に緩和
40㎡～50㎡の物件は単身者にとってはニーズが高いものの、住宅ローン控除の対象外になることから少し損をしてしまうような印象もありましたが、今回の緩和によって対象範囲が拡大されます。
なお、40㎡～50㎡の物件に関しても住宅ローン控除の期間は13年となります。
40㎡から50㎡の物件は所得の条件がある
40㎡以上50㎡未満の物件購入によって住宅ローン控除を受ける場合には、合計所得金額1,000万円以下の者に適用となります。
所得が1,000万円と、当初の3,000万円よりも1/3にはなりますが、対象が単身者で若者であると仮定すると十分利用できるのではないでしょうか。
40㎡から50㎡の物件購入時の注意点
注意したい点としては、今回の緩和措置は、対象となるマンションが新築マンション、もしくは中古マンションのうち法人が売主のものに限定されます。
13年の緩和措置の対象物件が課税物件に限ることから、売り主が法人に限定されることに繋がっています。なお、売り主が個人の場合には非課税物件のため物件資料を確認することで対象非対称を見分けるヒントにできるでしょう。
個人が売主となっている中古マンションは平米数の緩和が受けられず、引き続き床面積で50平米を超えないと住宅ローン減税を利用できません。
非課税物件は200万円が限度額
更に、売り主が個人の非課税物件の場合は50㎡を超えていても住宅ローン控除の最大金額は200万円となります。
「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等（消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。）が、8％又は10％の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。
「特別特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、10％の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。
参考：国税庁 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
物件に税金が掛かるだけで数百万円金額が変わってくるため、物件との兼ね合いで選択するようにしましょう。
まとめ：住宅ローン控除をうまく使って賢くマイホームを購入
今回は、住宅ローン控除(減税)に関して条件緩和についても合わせて解説しました。
住宅ローン控除はローン残高に対して毎年1%の控除が受けられますが、現状金利が0.3%台からであることを考えると逆ザヤの状態であり非常にお得です。
住宅ローン35年の返済があるものの、単身者の方で40㎡から50㎡未満の物件を、10年以内程度で売却前提であれば購入の余地も十分あるのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンに関するコラムをお届けしましたが、もし今マイホーム購入を検討している、投資物件の購入に悩んでいるなどのお困りがあれば是非是非当メディアのセカンドオピニオンを活用してみてください。
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