住宅ローン控除(減税)の縮小が検討されている！？
マイホームを購入する時に、住宅ローンを活用することで実は住宅ローン控除(減税、以下住宅ローン控除)を受けることができます。2021年に一部条件緩和も行われましたが、実は現在の住宅ローン控除の状況は住宅ローン金利よりも控除率の方が高い逆ザヤの状況が起きています。
逆ザヤが起きていることから、今後住宅ローン控除(減税)の縮小が検討されていることを今回の記事ではお届けしていきます。是非マイホーム購入を検討されている方は参考にしてみてください。
住宅ローン控除(減税)とは
住宅ローン控除(減税)は、正式名称は住宅借入金等特別控除といいます。住宅ローン控除(減税、以下住宅ローン控除)とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度のことを指します。
参考：国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
住宅ローン金利と控除の逆ザヤは2019年から問題視されていた
現在住宅ローンを借り入れする際の金利状況はご存知でしょうか。住宅ローン金利は変動金利、固定金利の2種類がありますが、変動金利はどこの金融機関であっても0.5%前後の金利を出しています。特にネット銀行であれば0.3%台でも借り入れできる状況となっています。
低金利で借り入れできるようになった背景は、2016年に実施されたマイナス金利付き量的質的金融緩和の影響が大きいです。
結果、現在のように変動金利であれば1%を切る金利で借り入れすることができることから、住宅ローン金利と住宅ローン控除の逆ザヤが発生することになります。
2019年に会計検査院が以下の内容を報告しています。
「住宅ローン控除特例の控除率である1％を下回る借入金利で住宅ローンを借り入れている者の割合が78.1％となっているなどの状況 引用：会計検査院 ① 租税特別措置（住宅ローン控除特例及び譲渡特例）の適用状況、検証状況等について」
変動金利、固定金利とわず1%を下回る借入金利で住宅ローンを借りている人が約78%に上ることから、5人に4人は逆ザヤで、住宅ローンを借り入れしている方が得という状況になっているということです。
なお、会計検査院とは日本のお金が正しく、また、ムダなく有効に使われているかどうかをチェックする機関のことです。
住宅ローン控除の見直し案
2022年度に見直し検討されている住宅ローン控除の案としては下記2つがあるようです。
- 控除額の上限を支払利息額に合わせる
- 控除率を1％から引き下げる
具体的に見ていきましょう。
控除額の上限を支払利息額に合わせる
控除額の上限を支払利息額に合わせることに関しては、住宅ローン金利が変動金利であれば今後変動する可能性もあり、固定金利については全期間固定であれば確定していますが10年固定などの固定期間付きの場合は固定期間終了後に金利が変わります。期間固定付きの場合は、その後変動金利にすることも、再度固定金利にすることも選べますが、その時の金利状況を元に借入金利が決まりますのでいずれにしても金利が変わる可能性があります。
つまり、実際の支払利息額を確認してくことは非常に煩雑であるでしょう。
控除率を1％から引き下げる
現在は住宅ローン残高の1%分の控除があり年間の最大控除額は40万円となっています。最大の控除額を受けようと思うと、4,000万円以上の残高があることなどが必要です。住宅ローン控除に関して詳しく知りたい方は下記記事をご覧ください。
参考>>【2021年】住宅ローン控除(減税)とは？条件緩和で単身者も使いやすく！
現状1%ですが、こちらを例えば0.5%や0.75%といった引き下げが行われる可能性があります。
会計検査院の報告で1%より低く借入しているからが78%にものぼるとありましたが、逆ザヤが住宅ローン控除率よりも住宅ローン金利が低いことに起因しているので直近の住宅ローン金利の平均を出してその金利に合わせると言った対策を取る可能性はあるでしょう。
ただし、元々住宅ローン控除は住宅ローンを借り入れして家を買って欲しいという政府の思惑があって始まったことでもあるはずなので、むやみに現行よりも不利な見直しを行い購入動向が鈍ることは本末転倒にもなるのではと思われます。
住宅ローン控除を満額受けられるかは残高と所得による
住宅ローン控除を満額受けられると年間40万円の控除となりますが、そもそも40万円分控除されないこともあります。
- 住宅ローン残高が4,000万円未満
- 年間の所得税と住民税で40万円未満
上記に当てはまる方は残念ながらそもそも満額の住宅ローン控除を受けることができません。
つまり、3,000万円の物件を購入した場合にはそもそも毎年30万円程度が控除金額になります。
例えば、年収500万円の場合は、おおよそですが所得税額が約13.9万円の為、住宅ローン控除が年間40万円だとしても一部控除金額が余る計算になります。
今住宅購入を検討しているなら
住宅ローン控除の見直しが起こるのは2022年度以降の話です。2021年現在では、現行の住宅ローン控除の制度が適用されるため、もし今マイホーム購入を検討しているのであれば引き続き購入検討をしておくと良いでしょう。
物件探しのちょっとしたコツ
とはいえ、物件価格が上がっていることやコロナの影響により供給不足でもあり良い物件が見つかりにくいことも事実です。
物件購入は一生に1，2度しか無いような体験の為慎重に行いつつも、物件探しの際にはしっかり良い営業マンかどうか見極めるようにしましょう。
新築物件を購入する場合は別ですが、中古物件の場合は売り物件が出た際に真っ先に声をかけてもらえるようにならないといけません。
その為には、どのような物件をいつまでに、どの程度の予算で購入したいのかなどの条件を伝えるだけでなく、ご自身の状況もしっかり開示するようにしましょう。
営業マンとしては、要求をしてくるもののこの方が実際に物件を購入できるのかどうかわからないまま物件の案内は難しいものです。
情報を得るためにはこちらの情報も開示をしてこちらから営業マンを信頼する姿勢は重要です。
まとめ
今回は、今後住宅ローン控除(減税)の縮小が検討されていることに関して記事をお届けしました。直近住宅ローンを活用してマイホーム購入をされた方にとっては住宅ローン控除によって逆ザヤの恩恵を受けることができますが2022年度以降は難しくなる可能性があります。
今回は、住宅ローンに関するコラムをお届けしましたが、もし今マイホーム購入を検討している、投資物件の購入に悩んでいるなどのお困りがあれば是非是非当メディアのセカンドオピニオンを活用してみてください。
第三者目線で、初回面談は無料にて承ります。
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