不動産投資は立地が大事！首都圏で区分マンション投資を検討する時の立地のポイントを解説
不動産投資で、区分マンション投資を検討している方から、よく耳にする言葉があります。
それは、「いまいち立地の重要性がわかりません」というものです。
都心の物件が良いと思っているが、郊外の利回りの良い物件のほうが魅力的に映ります。なので郊外の方が不動産投資を行う上ではメリットあるようにみえるのもごもっともです。
その結果、立地についての重要性をあまり理解せずに、郊外物件を買うことでの不動産投資のリスクが見えていないまま不動産を購入する方がたくさん存在します。
今回は、首都圏から地区を5つに分けて立地の重要性を解説します。
不動産投資において立地が重要である理由
不動産投資において、立地が重要なのは賃料相場に大きく影響するからです。
言うまでもなく、オフィス街に通勤しやすい立地は賃料も高く、入居者がつきやすいです。
具体的に立地の解説をしていきます。
不動産投資の最有力先の都心3区
都心3区とは、東京駅のある千代田区、六本木のある港区、銀座のある中央区の3区です。
この都心3区の千代田区、港区、中央区は日本の政治、経済の中心であり日本の中心から賃貸ニーズがなくなることは特に考えにくいと言えそうです。
東京23区の立地に関しては別記事でも解説していますので合わせてご参照ください。
参考>>不動産投資でワンルームマンションを買うなら東京都23区がおすすめの理由
江東の各区
江東の各区で、具体的には品川、目黒、渋谷、新宿、豊島、文教、台東、荒川、です。
単身の社会人は、通勤時間の目安を30分に設定しており、都心に通勤する利便性を考えた場合、このエリアを選びます。
この地域には都心３区にはない住みやすさがあるのも特徴の１つです。
都心に近づくほど、商業施設やオフィスを集積する商業地域の割合がふえます。
一方、住宅を建てるエリアである居住地域の割合は減ってきます。
住宅地に建てられることが多いアパートではなく、商業地域や準工業地域などを中心とした都市計画地域に立てられることの多いマンションが、賃貸住宅の主役になっています。
東京23区の外側エリア
このエリアの特徴は、私鉄で通勤するサラリーマンが多く存在します。
私鉄の弱点は山手線の内側に入っておらず、都心のオフィスに通勤する場合、乗り換えが発生し、通勤時間が長くなってしまいます。
通勤時間の長さによって、単身サラリーマンの賃貸ニーズを満たしきれません。
私鉄系列の不動産会社が開発した住宅地がメインなのでアパートもあり、バブル期の地価が上がったので、都心で分譲が難しくなったワンルームマンションが混在しています。
さらにこの地域のマンションも近隣に競合のアパートが多く、賃貸住宅は高い賃料を設定できないので、油断できない立地です。
国道16号線付近のエリア
国道16号線は、横浜、相模原、八王子、大宮、春日部、柏、千葉といった街を環状で結んでいるのが特徴です。
バブル期に不動産価格が高騰し、都内での住宅の購入が難しくなり、主だった住宅購入エリアとなっております。
都市計画上、住宅地の指定が多くされているこのエリアで供給されている物件は、主にアパートです。
このエリアの最大の問題は企業の工場がより郊外や海外に移転し、さらに大学は学生獲得のために都心に移ったことです。
これは工場等制限法という法律が廃止されたことに起因しています。工場法制限法では、東京や大阪への人口集中を懸念し、このエリアでの1500㎡を超える大学を建設することが禁止されていました。
法律廃止により、少子高齢化のため都心にキャンパスを移し、学生確保に動いた大学が増えてしまいました。
実例として、2013年に青山学院大学が、相模原キャンパスの文系キャンパスを渋谷キャンパスに集約しました。このことにより、相模原キャンパスの家賃相場は、2万円台まで下落となりました。
つまり、人が減るところよりも、人が増えるところで物件を保有したほうが、入居者を確保しやすくなることがわかります。
国道16号線の外側のエリア
このエリアの特徴は相属性対策でアパートが乱立したエリアです。
相続税対策として遊休地にアパートが乱立した結果、入居者の確保に四苦八苦しています。
田畑の真ん中にアパートが建っている映像をみたことがあるかたもいるかもしれないが、まさにこのエリアです。
公示価格は、３大商業件を中心に上昇しているが、このエリアでは下がり始めている地域も見受けられます。
まとめ 不動産投資は立地が重要
今回は、首都圏から地区を5つに分けて立地の重要性を解説しました。
不動産投資においては、立地の選択により不動産の最大のリスクである空室リスクを押さえることが可能です。
不動産投資において、検討するところは多いですが、まずは立地を抑えるようにしましょう。
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