中古ワンルームマンション投資で検討すべき3つのこと
不動産投資をワンルームマンションで検討する際に、新築か中古か迷いますよね。
中古の方が何となく、新築よりも手ごろでワンルームマンション投資をするのであれば始めやすそうと思う人も多いかもしれません。
今回はこれから不動産投資を検討しているサラリーマンの方に向けて中古ワンルームマンション投資で検討すべき3つのこと、という記事をお届けします。
新築ワンルームマンション投資を検討するにあたっては下記記事を参考にしてみてください。
参考>>新築ワンルームマンションって実際に不動産投資になるの？初心者こそよく検討したほうがいい3つの理由
中古ワンルームマンション投資をする上で検討すべきこと
ワンルームマンション投資の種類は大きく2つ種類があり、新築ワンルームマンションか中古ワンルームマンションで投資をするのか違いがあります。
中古ワンルームマンション投資を検討する中で想定しておくべきことはこちらです。
- 購入予定の物件の築年数をよく考える
- ローンがつくかをしっかり見る
- 購入後の費用を見積もっておく
いかなる資産運用でもリスクや失敗はあります。
中古ワンルームマンション投資においては物件の築年数、ローン、費用の3つが検討事項としては大切です。
購入予定の物件の築年数をよく考える
中古ワンルームマンション投資を検討するにあたって、物件の築年数は不動産投資を成功させるために重要な視点です。
築浅、築古という考えがありますが、明確な定義はなく、築浅は3年以内や5年以内の物件で、築古は昭和の物件であったりします。
古い物件ほど、金額は下がりその分投資の利回り上がりますが旧耐震の物件だったりしてローンがつかない、古すぎて入居者がつかない、なども問題もあるので築年数と利回りの状況をよく確認するようにしましょう。
ローンがつくかをしっかり見る
不動産投資を行うのであれば、原則は不動産投資ローンを借りることになります。
不動産投資ローンを借りられるかは、投資をしようと思っているあなたの信用力(与信)と物件の価値によります。
せっかく新築よりも中古の方が物件の価格が安いとはいえ、ローンがつかないと不動産投資ができなくなるケースになります。
例えば、頭金を物件価格の20％入れないといけないといった内容です。
ローンを借りられる物件なのかどうかをしっかり確認しましょう。
購入後の費用を見積もっておく
物件を買った後に必ず来るのが大規模修繕費といった費用です。
新築でも中古でも購入すると、固定資産税はかかりますが、購入後の費用も購入前に検討しておく必要があります。
購入前に、表面利回り(年間賃料を物件価格で割ったもの)ではなく、実質利回り(現在の不動産投資で得ている全ての収入－経費したものを物件価格で割ったもの)で計算をしつつ、いつごろに修繕費などかかりそうかシミュレーションすることが大切です。
節税になることを盲信し過ぎない
新築、中古ワンルームマンション投資をする際に必ず一度は耳にする、節税になりますよといったうたい文句を猛進しすぎることも禁物です。
確かに、節税メリットはあります。
ただ、節税がずっと続くわけでもない点は理解しておく方が良いでしょう。
家賃保証(サブリース)を妄信しすぎない
中古ワンルームマンションに限らずですが、家賃保証をうたったサブリースを信じ過ぎることにも注意が必要です。
サブリースとは、サブリース会社がマンションを借り上げてくれて入居者がいなくともオーナーに賃料を支払ってくれる仕組みのことを言います。
確かに空室リスクの解消にはなります。
物件にもよりますが、築古で入居者がつきにくそうな物件であれば家賃保証が付くことに安心感も覚えるでしょう。
ただ、借り上げ期間中の保証家賃が一生変わらないわけではなく築年の経過とともに保証家賃額が引き下げにあったり、契約解除される可能性もあります。
どこのエリアで購入するかにもよりますが極力サブリースに頼らない運用を検討したいものです。
購入する時の賃貸需要を考えてサブリースをつけなくとも空室になりにくい立地で投資をすることが大切です。
どこの立地で不動産投資をするといいのかに関してはこちらの記事が参考になります。
参考>>不動産投資で怖い空室リスクを抑える最も重要な対策とは？有利な立地で運用することが大切
新築か中古かどっちのワンルームマンションで投資するのがおすすめか
ワンルームマンション投資を行うにあたっては中古ワンルームマンションのほうがおすすめになります。
理由は、中古の方が新築に比べて購入価格が低い分投資に対する利回りが高いからです。
新築と中古ワンルームマンション、悩むと思いますので購入前に比較検討をするようにしてみましょう。
新築と中古のワンルームマンション投資の比較に関してはこちらの記事でもまとめておりますので是非合わせてご覧になってみてください。
参考>>ワンルームマンションの不動産投資は新築か中古どっちがおすすめ？
まとめ
今回の記事では、これから不動産投資を検討しているサラリーマンの方に向けて中古ワンルームマンション投資で検討すべき3つのこと、という記事をお届けしました。
不動産会社からは良い提案を受けることもありますが、ご自身でも中古ワンルームマンションに関する知識をつけていくとより投資すべきか判断できるようになります。
ただ、普段仕事で忙しいあなたが全ての情報を網羅的に学んで対策することも難しいと思います。
そんな時にはワンルームマンション投資のセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。
そのワンルームマンションの購入するべきかや管理会社はここでいいのか、不動産投資ローンはもっと金利を下げられないか、等の中立な立場でご相談を承ります。
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