ワンルーム投資のよくある失敗を回避！購入時に気を付けたい8つの基準を解説
ワンルームドクターは、その名の通り「中古ワンルーム投資がおすすめですよ」とお伝えしているメディアです。ただ、当然物件は何でもいいわけではありませんし、安易に購入することで失敗してしまう事例も少なくありません。
今回は、物件選びの際に必ず押さえて欲しいポイントを、8つに分けて解説します。
また、具体的に不動産投資の相談をしていてこの物件や業者で本当に良いのか迷っている方は是非当メディア運営のワンルーム投資比較ドットコムのセカンドオピニオンご利用下さい。初回面談は無料にて承っています。
投資用区分マンション選びで見るべきポイント
ワンルーム投資がうまくいくかどうかは、これからお伝えする8つのポイントにかかっています！
- 立地がよく駅近
- 総戸数は50戸以上
- 新耐震を満たしている
- 管理費・修繕積立金が適正か
- 階数が2階以上
- 幅広いニーズに対応できるマンション
- 管理状態が良い
- 設備が充実している
「条件を全て必ず満たす必要がある」と言い切ることはしません。しかし1つでも抜けがある場合は、それでも大丈夫である根拠で補えるようにする必要があるでしょう。
立地はよいか？駅近か？
立地は東京23区にしましょう。大阪は？名古屋は？と思うかもも知れません。ただ、入居率・人口動態・物件価格の下落スピードの問題などから、やはり東京23区が手堅いですね。
欲を言えば山手線の内側にしたほうが、より手堅くなります。駅徒歩は5分以内とし、遠くても7分以内が理想です。
総戸数は５０戸以上を目安に
総戸数はできるだけ50戸以上、少なくとも30戸以上のマンションを探しましょう。
なぜなら、「ワンルームマンションは1室だけ持っている」という区分所有者の集まりです。その所有者は多いほど、健全な修繕や管理ができるのです。
例えばエレベーターなどは多くの修繕費、管理費がかかります。
この1基のエレベーターを30人で維持するのか、50人で維持するのか、といったら当然後者のほうが1人あたりの負担が小さくて済みますよね？
新耐震基準のマンションを選びましょう
築年数は、初心者には築浅が推奨です。ただ、あえて築古というのも出口戦略を攻略できれば、利回りが高くおもしろいでしょう。その場合は古くても新耐震基準の物件を選んでください。
新耐震基準とは、1981年（昭和56年6月1日以降）に建築確認をとった物件です。投資して売却するタイミングで、旧耐震基準のマンションを欲しがる人はいないですよね？
売る時にも、投資家の需要があると見込まれる物件に、投資をしましょう。
管理費・修繕積立金は適正か
管理費や修繕積立金が高いと、実質利回りが下がってしまい、利益が出づらくなります。かといって、安ければ安いほどいいわけではありませんので要注意！
しっかり管理していないマンションは、あっという間にスラム化し、売却時の価値がどんどん下がります。
修繕費も安すぎると、ほぼ確実に将来大幅値上げか、大規模修繕時にまとまったお金が必要になってしまうでしょう…
部屋は２階以上か
1階はできれば避けましょう。需要が少ないです。防犯上の理由がダントツですが、ほかにも理由があります。
眺望が悪い・上階からの落下物・日当たりが悪い・寒い・湿気が多い・虫が出やすいなど、めちゃくちゃ嫌われる理由がてんこ盛りなのです。
「多くの人から嫌われる」ということは空室リスク、家賃下落リスクが高いということですよね。
どんなニーズに対応できる部屋か？
幅広い入居者ニーズに答えられるかもポイントです。
楽器の演奏・ペットの可否・事務所利用の可否など、入居者ニーズは様々です。より多くのニーズに答えられる部屋のほうが、当然家賃が高く取れて、入居率も高くなりますよね。
管理状態はよいか
ひとことで言うと、管理状態が良いマンションを選びましょう、という話です。「管理状態がいい」というのは少し抽象的なので、4つの項目に分けました。
- 管理組合が機能している
- 長期修繕計画が立てられている
- 修繕積立金が貯まっている
- 共用部の清掃、修繕が行き届いている
清掃、修繕状態などは現地を見れば、なんとなく分かるでしょう。しかし修繕計画が「破綻している・将来破綻しそう」というのは見た目ではわかりづらい部分です。そんな部分もしっかり書類を請求し、問題がないかをチェックしましょう。
設備面で見るべきポイント
専有部設備
専有部、つまり部屋の中の設備として独立洗面台が欲しいとか、浴室乾燥機があったら便利とか、いろいろ欲を言ったらキリがありません。最低限の項目として、「室内洗濯機置き場・風呂トイレ別」というのはマストかなと思います。
洗濯機がベランダでもいいとか、「風呂トイレ洗面が一緒になった3点ユニットでもいいよ」という方はどんどん少数派になってきていますので、選ばないのが得策ですね。
共有部設備
共有部としてあったら人気なのはインターネット設備や、テレビモニター付きインターホンなどです。
ただこちらも「あったらいいな」を求めているとキリがありません。最近の大人気な設備としては、24時間ゴミ置き場や宅配ボックスですね。
以上でワンルーム投資で購入する前に確認したい8つのポイントを記載しましたが、不動産投資における失敗を避ける方法に関して3つに絞って以下の記事で詳細にまとめていますので気になる方は合わせてご覧ください。
まとめ：需要のあるマンション選びを！
本日お伝えしたのは、どれも「ニーズ」が高い要素ばかりです。誰もが欲しくなるを意識して、『人に貸すなんてもったいない、自分が住みたいくらいだ』と思えるくらいの物件を選びましょう。それが成功の秘訣です。
上記8ポイントを満たした、ニーズの高い物件でワンルーム投資がスタートできるよう、色々な会社を比較しながら探してみてください！
コメント