売却時にかかる「譲渡税」って高額なの？いくらなのか条件別に解説！
ワンルーム投資は終始税金との闘いです。買うときには「不動産取得税」、所有期間中は「固定資産税」や「所得税」「住民税」を納める税金リレー。
そして、ついに「転売」「引き渡し」まで辿り着き、最後のトドメみたいに払う税金が「譲渡税」です。これが最も強烈な税金になり得るので、今日は「譲渡税」について解説しますね。
ワンルーム売却時には譲渡税がかかる
ワンルームマンションを売却するときは売却益に対して「譲渡税」というものがかかります。ここで最も注意していただきたいのは、買った金額より売った金額のほうが低くても売却益が出る可能性がある、ということです。
仮に2000万円で買って1900万円で売ったとしても「売却益」が出るかもという話です。ピンとこないと思うので、ゆっくり解説しますね。
短期と長期で税率が変わる
短期で転売してしまうと税金が高いので、売るのであれば6回お正月を迎えてからがオススメです。
まずは税率から押さえましょう。不動産を所有している期間が短いと39％もの税金がかかります。所有期間が長ければ20％なので、「その境目がどこなのか？」という事になります。
答えは「買ってから6回お正月を迎えたら」です。
短期と長期で売る時にかかる税金の計算方法
短期、長期の場合の「譲渡税」計算式はこちらです。
- 短期譲渡の譲渡税＝譲渡所得×39%
- 長期譲渡の譲渡税＝譲渡所得×20%
一見簡単な式に見えますが、譲渡所得の計算が少し厄介です。
譲渡所得＝譲渡価格―（取得費＋譲渡費用）
難しい言葉が並んでいますが、譲渡価格とは売却値のことで、取得費は買ったときにかかった金額から減価償却費合計を引いたものです。そして譲渡費用は売るときにかかった費用です。
仲介手数料
仲介手数料が発生した場合は、買った時と売った時にかかったそれぞれの手数料で譲渡益を圧縮できます。
都内でよくある売却時の税金はこんな感じ
言葉ばかりだとしっくりこないと思うので、例を挙げて計算してみましょう。
あなたはこんなワンルーム投資をしたとします。
- 購入価格：2000万円
- 購入諸費用：100万円（仲介手数料73万円、固都税清算金2万円、その他25万円）
- 15年後に1900万円で売却
譲渡価格・取得費・譲渡費用
まずは譲渡所得を計算する公式を思い出してください。
譲渡所得＝譲渡価格―（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格とは売却価格だったので1900万円ですね。
続いて取得費も計算してみましょう。計算式は以下。
取得費＝購入価格＋仲介手数料＋固定資産税等清算金―減価償却費の合計
となりますので、、減価償却費の合計が仮に400万円だったら、
2000万円＋73万円＋2万円―400万円＝1675万円
取得費は1675万円ということです。
最後に譲渡費用です。計算式は以下。
譲渡費用＝仲介手数料＋印紙税
ですが、今回は概算で売却価格の4%とします。よって譲渡費用は80万円です。
必要な数字が集まったので、これらを公式にあてはめましょう。
譲渡所得＝譲渡価格―（取得費＋譲渡費用）
＝1900―（1675万円＋80万円）
＝145万円ですね。
ここに長期譲渡の譲渡税20％をかけると、29万円もの税金がかかる計算になります。
このように買った金額より売った金額のほうが低いのに多額の税金がかかることがあるのです。
売値のほうが高いと当たり前ですがもっとすさまじい税額になります。
まとめ：税額は要件次第で様々
譲渡税は一概に言えず金額はケースバイケースです。条件を満たしていれば税金が安く、高く売れるかもしれません。
よく分からない場合は、投資不動産の売却に詳しい専門家に相談してみましょう。あなたの資産ができるだけ高く売れて、できるだけ税金が抑えられることを願っております。
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