ワンルームマンション投資の失敗とは？失敗を予め知ったうえで対策することが大事
ワンルームマンション投資をはじめてみたい。
けれども、ワンルームマンション投資は一棟物件に比べて金額は小さいとは言え不動産投資ローンの借り入れもしてワンルームマンションを購入するので失敗しないか不安。
そんな不安を持っているあなたに、今回はワンルームマンション投資の失敗とは、失敗を予め知ったうえで対策することが大事という記事をお届けします。
ワンルームマンション投資を行うにあたって予め失敗事例を確認しておきましょう。
ワンルームマンション投資の失敗とは
どの投資においても失敗することはあります。
例えば、株式投資をしていて、業績好調だった会社が急に業績悪化するなど。
予め失敗に関して想定をしているかしていないかはワンルームマンション投資を失敗から成功に導くための分かれ目になります。
ワンルームマンション投資における失敗とは大きくこの5つです。
- 表面利回りだけで判断してしまった
- サブリースを信じすぎていた
- 短期的なキャピタルゲインを求めすぎた
- 不動産投資ローンの金利が高かった
- 目いっぱい投資をしてしまった
具体的に見ていきましょう。
表面利回りだけで判断してしまった
表面利回りだけで判断して物件を購入してしまうと思わぬ結果を招くことがあります。
特にワンルームマンション投資を行うとき地方の物件や中古物件でやたらと表面利回りが高いケースは注意が必要です。
表面利回りとは、年間想定賃料を物件の購入価格で割ったものです。
注意が必要なのは、表面利回りにはワンルームマンション投資にかかる費用が織り込まれていないことです。
費用を織り込んだ指標は実質利回りといいます。
ワンルームマンション投資を行うには費用もかかるため、シミュレーションを行うことで対策をすることができます。
サブリースを信じすぎていた
都内のワンルームマンションよりも地方のワンルームマンションに多いですがサブリースを信じすぎていたために失敗するケースがあります。
サブリースとは、サブリース会社がマンションを借り上げてくれて入居者がいなくともオーナーに賃料を支払ってくれる仕組みのことを言います。
確かに空室リスクの解消にはなりますが、借り上げ期間中の保証家賃が変わらないわけではないので築年の経過とともに保証家賃額が引き下げにあったり、契約解除される可能性もあります。
購入する時の賃貸需要を考えてサブリースをつけなくとも空室になりにくい立地で投資をすることが大切です。
立地に関してはこちらの記事が参考になります。
参考>>不動産投資で怖い空室リスクを抑える最も重要な対策とは？有利な立地で運用することが大切
短期的なキャピタルゲインを求めすぎた
ワンルームマンション投資における収益の上げ方は2通りあります。
- インカムゲインとして毎月の家賃収入を期待する
- キャピタルゲインとして売却益を期待する
不動産投資はあくまで家賃収入を元にインカムゲインを積み上げていく中長期的な資産運用になります。
その中で、短期的なキャピタルゲインを狙うあまり不動産業者のおいしい話に乗ってしまい失敗するケースもあります。
ワンルームマンション投資は中長期で少なくとも5年以上は持つ心つもりで賃貸需要の見込めるエリアで検討するようにしましょう。
不動産投資ローンの金利が高かった
ワンルームマンション投資を行うときには、原則不動産投資ローンを借りることになります。
不動産投資ローンは、不動産会社の提携銀行の不動産投資ローンを使うことになりますが提案される銀行は不動産会社によって変わります。
2020年現在の不動産投資ローンの金利は1.5％台だと最安金利レベルで、2％を超える金利ですと高いものになります。
金利は0.5％でも変わると月々の返済額や利息込みの総支払い額は変わります。
目安を持って確認するようにしましょう。
目いっぱい投資をしてしまった
最後にワンルームマンション投資を行う上で目いっぱい借り入れを行って投資をしてしまうことです。
ワンルームマンション投資に関して、銀行はサラリーマンの方に不動産投資ローンを貸したいと考えています。
いつ不動産投資ローンの貸し出しが引き締められるかはわかりませんが、一度に一気に購入するのは注意が必要です。
年収に対して借入金額が何倍あるかという指標は年収倍率と言いますが、年収倍率10倍を超えてくると、今後その割合が下がってこないと次の借り入れが難しくなります。
例えば年収400万円の人は4,000万円ということになります。
はじめから良い条件の物件とローンに巡り合えればいいですが初めから完璧は難しいと思います。
また、後から不動産投資ローンを低金利へ借り換えもできますが、年収倍率が高いとそれもできなくなります。
ワンルームマンション投資の購入物件を増やすためにも、一度かったマンションのローンをコツコツ繰り上げ返済を行ってから物件の買い増しを行うようにしていきましょう。
ワンルームマンション投資の失敗を知ったうえで心がけたいこと
以上で具体的にワンルームマンション投資の失敗を記載させていただきました。
投資に失敗が全くないことはありません。
失敗がない中、あなたがワンルームマンション投資を行いたいと検討したのはなぜでしょうか。
おそらく、将来の資産形成を行いいつまでにいくらの家賃収入を得たいか、といった目標を持ってワンルームマンション投資を検討されているはずです。
何事も一歩を踏み出すことには勇気が必要ですが、一歩を踏み出すことで資産形成を行う第一歩を歩むことが可能になります。
まとめ ワンルームマンション投資の失敗を予め知っておこう
今回の記事では、ワンルームマンション投資の失敗とは、失敗を予め知ったうえで対策することが大事という記事をお届けしました。
不動産会社からは良い提案を受けることもありますが、ご自身でも不動産投資に関する知識をつけていくとより失敗を回避することが可能です。
ただ、普段仕事で忙しいあなたが全ての情報を網羅的に学んで対策することも難しいと思います。
そんな時にはワンルームマンション投資のセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。
そのワンルームマンションの購入するべきかや管理会社はここでいいのか、不動産投資ローンはもっと金利を下げられないか、等の中立な立場でご相談を承ります。
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