ワンルーム投資の収支マイナスは赤信号！？典型的失敗例をご紹介
「毎月少し収支は赤字になりますが、団体信用生命保険がつく分、保険料だと思ってください。」
こんな営業マンがよく使うトークがあるのですが、実はこの裏に、ワンルーム投資の典型的な失敗例が隠されているのです。鵜呑みにすると後から大変なことになることも…。
本日は、その具体的な失敗例について解説します。
また、具体的に不動産投資の相談をしていてこの物件や業者で本当に良いのか迷っている方は是非当メディア運営のワンルーム投資比較ドットコムのセカンドオピニオンご利用下さい。初回面談は無料にて承っています。
典型的なワンルーム投資失敗の具体例
言葉よりも実例のほうがイメージしやすいので、まずは失敗例の投資条件を見てください。
表の右下「収支が逆さになっている」というところの、▲印横の数字に注目！
これは毎月1.8万円も赤字であることを意味しています。入ってくる手取り家賃より、出ていくローン返済や管理費修繕積立金の支払いのほうが多いことを表しています。
「2万円弱くらいなら払えるよ」と思うかも知れません。しかし経年劣化による家賃の下落、修繕積立金の増加、減価償却が終わった後に毎年たくさん払う税金のことを考えると、スタートから赤字は相当マズいですね…。
収支表から見える赤字収支
そもそも投資なのに毎月赤字って違和感ありませんか？ぜひここで踏みとどまってほしいところなのですが、それでも買ってしまう人の心情はきっとこうでしょう…
「毎月2万円弱の支払いで2800万円の資産が手に入るなんて素敵！」
「生命保険効果があるのだから毎月持ち出しがあるのは当然かもな」
真っ当な考えに見えますが、実はこの考えが投資に失敗する典型的な考え方なのです。
こうした投資をしてしまう人の特徴は以下。
- 売り手ではない第三者からセカンドオピニオンを聞かない
- 物件を手に入れた後、10年、20年後どうなるかを悲観的に予測できない
- 営業マンに言われたことを「疑ってみる」ということをしない。
どうですか？1つでも心当たりがあれば失敗予備軍なので、もし検討している物件があれば改めて考え直して下さいね。
収支表のどの数字を見ればいいの？
では次に、収支が赤字になってしまう要因を解説しましょう。要因は赤いマルで示した実質利回りから、借り入れ金利を引いた値が低いことにあります。
フルローンに近い場合、この値が低いと収支が赤字になってしまいがちがち。「この値がどのくらいあればいいのか」というのは、立地によって大きく変わるので一概には言えません。
例にあるような収支マイナスな状態では、長期的にみた利益はまず出ないでしょう。プラスになる表の例を下記で解説したので、合わせて参考にして下さい。
例えば物件価格があと200万円安く、金利が1.7%で組めて、管理代行費が10,000円ではなく3,000円であれば収支はプラスになります。実質利回りと借入金利の差を上の表で見比べてみてください。
もちろんプラスであれば何でもいいわけではありませんが、毎月の収支が赤字になるリスクをグッと減らすことができるのは目に見えてますよね。1つの目安として覚えておきましょう。
地方１Rでの失敗例
実質利回りと借り入れ金利の差が大きいと魅力に感じ、地方のワンルームに投資しようとする方がいますが、こちらにも罠が潜んでいます。
都心より地方のほうが当然家賃は低くなるのですが、上の図のようにマンションの維持費はほぼ変わらないのです。ある一定のラインを超えると収入より維持費が高くなってしまいます。
例で言うと給湯器です。家賃10万円とれるエリアでも、家賃5万円しかとれないエリアでも、全国どこでも給湯器は10万円くらいしますよね？
2ヵ月分の収入が吹き飛ぶか、1ヵ月分だけかだと相当負担が違います。
地方ならどこの数字を見ればいいの？
もしそれでも地方のワンルーム投資をしたいという場合は、以下の項目を満たしているかに注目。
- マンション全体の修繕積立金が潤沢に貯まっているかチェック
- 専有部分にかかる維持費を安くする方法を身につける（極端に言うと業者ではなく自分でＤＩＹ工事するなど）
都心のワンルームと違って地方は家賃収入が低いので、支出を最小化する努力が必要になります。労力がかかるため『上級者向け』と言えますね。
不動産投資における失敗を避ける方法に関して3つに絞って以下の記事で詳細にまとめていますので気になる方は合わせてご覧ください。
まとめ：収支マイナス物件には気をつけて！
本日お伝えした内容はこんな感じです。
- 収支はプラスでスタートできないとワンルーム投資はうまくいかない。
- 注意するのは実質利回りと借り入れ金利の差をできるだけ大きくとること
- 利回りが高いからと言って地方ワンルームに手を出すのはハイリスク
空室リスクの低い手堅いエリアであればあるほど、収支はマイナスになりがちです。
ただ、そんな中でも収支が少しでもプラスになる、築浅かつ価格が落ち着いている物件を探してみましょう。良いエリアに良い収支の物件が見つかりますように願っております。
コメント