ワンルーム投資の極意！短期でも売れる物件を選ぶ最強戦略とは？
投資物件を買うとき、何年後に出口（売却時期）を迎えられそうか、いくらくらいで売れそうか、という見通しを立てて買っていますか？
多くの方が出口戦略を立てずに買ってしまうのですが、それはベストな売却時期を逃しているかもしれません。
「でも売却値予想なんてどうやってするの？」と思うかもしれません。
そこで今日は、購入時にできる「売却の見通しの立て方」について解説しますね。
所有期間の目安は約10年！出口が見える投資をしよう
所有期間が短くても、利益が出そうな物件選びが大事です。ワンルーム投資とは、長年持てば持つほど、どんどん残債が減っていき、キャピタルゲイン（売却益）を多くとれます。
ただ、20年、30年「長期で持つ」ということは、それだけ物件が年をとり、リスクが上昇していくのです。なので、超長期で持たなくても、10年～15年程度で売却したら利益が出る見込みのある物件こそが有利な物件とも言えます。
10年ちょっとで出口が見える物件は、「すぐ売るか・持ち続けるか」を選べるためです。
ここで問題になるのが、日本の不動産流通標準情報システム（REINS）の整備が進んでいないことです。アメリカと違って総取引の30％程度しか登録されていません。
よって一般の方から見て何が適正価格なのかが分からずブラックボックス化しやすいのです。そんな中で「出口戦略を立てる」とは具体的にどうやって行うのでしょうか？
超長期で持たなくても途中で売れる物件の特徴とは？
不動産流通価格が不透明な中でも、10年ちょっとで売れる物件を見定める方法はズバリ、築年数7、8年の中古物件を買うことです。その理由はこちらのグラフから読み取ることができます。
築7、8年あたりまで家賃が急下落し、そのあとの下落は緩やかになることが分かりますよね。このあたりの物件を購入すれば、賃料の下落幅が小さくて済むことになります。
反対に、新築に投資してしまうと、家賃はどんどん下がってしまい、新築時の83％になってしまいます。投資用ワンルームの物件価格は現状家賃でほぼ決まるので、これは非常に重要な事項です。
築7、8年くらいの物件を買えば、買った時とそんなに変わらない価格で将来売れる、ということなのです。
築年数7、8年を超えると別のリスク（問題）が…
先ほどのグラフを見ると、築20年経っている物件ならもっと家賃が下げ止まっており、よりいいのでは？と思う方もいるでしょう。確かにその観点も鋭いです。
しかし築7、8年を超える物件は、10年ちょっと経って売却する際に、次に投資目的で買う方がマックス35年の融資を受けられない可能性があるのです。
どういうことかと言うと、融資期間に厳しい金融機関は55年から築年数を引いた期間しか融資しないのです。
55年－｛8年（購入時築年数）＋12年（運用期間）｝＝35年
この計算からも分かる通り、築20年がギリギリということです。次に買う方の融資が30年や25年しか通らないとなると、毎月のローン返済額が大きくなり、キャッシュフローが赤字になりますよね。そういった物件は買い手がつきづらいのです。
次に買う方にとって「融資の利用がしやすい」というところまで考えた結果、築年数7、8年の物件を買って、築20年まで運用するのが良いということなのです。
まとめ：新築ではなく、築古でもない絶妙なラインの物件が狙い目！
本日お伝えした内容をまとめるとこんな感じです。
- 運用期間が短くても売り抜ける物件で選択肢を増やしましょう
- 築7、8年の物件がピンポイントで狙い目
- 次に買う方のことを考えて築20年までに売りましょう
- 運用した後高く売りたいなら、次買う方が35年融資期間とれるかが重要
このように投資物件を買うときは、「いつどのタイミングで・いくらくらいで売るか」といった根拠のある作戦を立てることが重要なのです。
ずっと長期で持てばいい、といった考えで投資すると、高値掴みしてしまったり、売り時を逃してしまったりするので注意しましょう。
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