不動産投資で区分マンション投資を検討している人必見！良い中古区分マンションの押さえるべきポイントとは

2019年11月22日2023年11月24日

不動産投資で、区分マンション投資を検討している方から、よく耳にする言葉があります。

それは、「良い中古区分マンションの条件を教えて欲しい」です。

不動産投資を行う中で、投資物件の本質的な良し悪しを考えずに、表面的な情報だけで購入を決めてしまう事例が多数見られます。

昨年のかぼちゃの馬車の問題などその一例です。　

本記事では、不動産投資で区分マンション投資をする際の不動産物件の良し悪しのポイントに関して解説します。

結論は、築年数、立地、平米数が確認ポイントです。

具体的には、築浅中古、山手線内側の駅徒歩7分以内、部屋の広さが20㎡以上であるかが良い物件かどうか見分けるポイントです。

築年数、立地、平米数が確認ポイントである理由

理由としては、上記の条件を重要視することで、不動産投資の2大リスクである物件価格の下落リスクと空室リスクを大幅に減らせるからです。

築浅中古がポイントになる理由

不動産会社の販売時利益は10~20%となります。

新築物件と比べ、築浅中古の方が価格の下落幅が低くなりますから築浅中古物件が見るべきポイントになる理由です。

都内の新築の家賃を100と見立てた時に、築10年で90となり、築20年で80です。40年だと、ほぼよこばいになります。

区分マンションであれば、建物管理をする会社が計画的に維持管理や修繕を行っていれば、定期的にメンテナンスしてくれるので賃料価格はあまりおちません。

築10年の中古物件を購入して、仮にそのときは9万円で貸し出していたとします。10年後に退去して入居者の募集をした場合でも、8万円前後で決まる可能性が高いです。

新築物件を選ぶ時の注意点

新築の場合、業者が物件価格の30~40%の利益を取っているので、注意が必要です。

新築時またはその後3年後までは、新築の新しさが魅力であるため、近隣の相場に比べて価格を高く出せます。

築の浅いマンションであれば、数字上での利回りを少しでもよく見せようとし、修繕積立金を1000円などに低めに設定している場合があるので注意が必要です。

立地がポイントになる理由

東京の都心部に行けば行くほど、賃貸需要も高くなり、入居者が途切れにくくなります。具体的には、東京駅、有楽町、六本木、新宿、恵比寿といった地域になります。

東京23区が不動産投資を行うにはお勧めの理由は別の記事にもまとめていますので合わせてご覧になってみてください。

参考>>不動産投資でワンルームマンションを買うなら東京都23区がおすすめの理由

ターミナル駅、要は複数の路線が乗り換えている駅のことを指しますがこちらもおすすめできます。具体的には、品川駅、池袋駅、上野駅、秋葉原などです。

立地が良くないと、必然的に賃貸需要も落ちてしまうので立地は重要です。

郊外でも賃貸需要のある立地

上記でも記載しました、ターミナル駅でかつ徒歩15分以内であれば郊外にはなりますが賃貸需要はあります。

例えば、品川駅であれば、京浜急行線や京浜東北線沿いに位置する駅のことです。

さらに都心３区に比べて価格が抑えられているので、都心中心に比べお手頃に不動産投資を行うことが可能です。

平米数がポイントになる理由

入居希望者がインターネットで物件の検索をかける時の最低ラインが20㎡と言われているからです。居住性という観点から、20㎡未満だと圧迫感を抱く人もいます。結果、20㎡未満の物件だとそもそも検索される可能性が下がるので、空室リスクが上がります。空室リスクが上がると、賃貸需要の低い地域になるので物件の価格下落の可能性も上がります。

なので、20㎡以上を１つの基準とすべきです。

加えて、検討予定のマンションの総戸数は多いほうが良いです。

なぜなら、１部屋当たりの管理費と修繕積立金の負担がおさえられるためです。

結果的に不動産投資を行う上での支出を抑えることができるので、利益が出やすくなります。