【購入体験談】新築ワンルームマンション投資を実践して感じたメリット・デメリット
ワンルームマンション投資を検討する中で、新築ワンルーム投資はやめておけ、という言葉目耳にした方は多いのではないでしょうか。物件価格が中古よりは高くなるため、どうしてもキャッシュフローが出にくいところに理由がありますが、果たして全新築物件がダメなのでしょうか。
そこで今回は、実際に初めての不動産投資を新築ワンルームマンションで行って感じたリアルなメリット、デメリットをお届けしたいと思います。
是非参考にしてみてください。
購入時の新築ワンルームマンションの条件
私が初めて購入した物件は下記条件でした。
エリア：東京都台東区（地下鉄駅徒歩1分）
物 件：1ルーム（約25平米）10階建2階部分
価 格：約2,000万円（当初は2,400万円だが特別値引きで2,000万円になった）
運 用：サブリース（35年）ー（住宅ローン＋管理費）＝約1,000円
ローン：フルローンで金利3%、35年
節税額：当時年収約600万円で、初年度25万円、2年目以降16万円位の節税額
ローンは不動産会社の提携ローンで選んだローンで、最近、〇〇ちゃ事件で有名になった銀行で借り入れしました。当時は新築物件かつサブリース契約、3%の金利で借り入れしてもなんとかプラスキャッシュフローで不動産投資を始めることができました。
新築ワンルームマンション投資のメリット
私が新築ワンルームマンション投資を実践して感じたメリットは下記です。
・入居付けの点
・建物管理の点
・ローンの点
それぞれ具体的に確認していきます。
入居付けの点
入居付けも当然新築ですのですぐに決まったようです。サブリース契約でしたのでその辺りも気にしてはいませんでした。サブリース契約ができるという点も忙しいサラリーマンや公務員の方には余計な心配手間がかからずに安心できるのではないでしょうか。
ただし、サブリース契約は一度結ぶとオーナー目線からすると解除がしにくいことや一方的に条件を下げられることもあるため契約前に十分確認するようにしましょう。
建物管理の点
マンションは管理と言われるほど大切な要素です。新築からですと滞納の問題などはありません。またみなさん新しいオーナーさんなので管理組合なども特に揉め事がなく進んだように思います。
私の購入したマンションは管理組合の役員に若干ですが報酬が出て、管理の勉強ができて、お小遣い程度ですがいただき大変良い経験ができました。
ローンの点
新築ワンルームマンションで不動産投資を行う場合、不動産投資ローンを良い条件で組める可能性が高いです。また不動産投資ローンの期間が長く借りられる点もメリットになります。
長く借りるほど毎月の返済額は当然ですが減ることになります。今回の場合は、不動産会社の提携ローンで借り入れをしましたが、金融機関によって条件は様々あります。
良い条件で借り入れするためにも、不動産会社の提携ローンが強いかどうかは確認しておきましょう。
新築ワンルームマンション投資のデメリット
私が新築ワンルームマンション投資を実践して感じたデメリットは下記です。
・物件価格の点
・キャッシュフローの点
・マイホーム購入の点
・家族間の点
それぞれ具体的に確認していきます。
物件価格の点
基本的に新築なので高いと思います。しかも一戸。同じ価格で築古のアパートも買えそうな価格差です。高いのは当然なのですが、それが不当にプレミア価格が乗っかっているのか、それとも適正の範囲内なのかを判断する必要があります。
賃貸と分譲では内装がかなり異なりますが、最近は賃貸向けでも分譲に近い内装のところもあります。地域、広さ、内装等総合的に判断することが必要です。
キャッシュフローの点
私の購入したものは当初は若干のプラスでしたが、現在はマイナス（月1万円前後）が多いのではないでしょうか。キャッシュフローだけで見るのか、それとも家計全般で見るのかで違いがあると思います。
基本的に税金については、年間10数万円程度節税できますし、月1万円で2,000万円の生命保険に入ると考えれば毎月のマイナス分もポジティブに考えられると思います。
私で言えば、月1万円投資していると思い、特に大丈夫な範囲と判断します。
マイホーム購入の点
不動産投資を行う際にローンを組むと、いざマイホームを買う際に住宅ローンが希望通りに通らない場合があります。私も別の案件で家を買い替える際に不動産投資ローンで引っ掛かり泣く泣く当物件を売却してマイホームの住宅ローンを通した経験があります。しかも不動産投資も特にマイナスではなく毎月20万以上プラスであったのにも関わらずです。
住宅ローンは不動産投資の収支などは見ずに、借入額のみで判断されているようなので、もし自宅購入を考えている人は注意が必要です。
家族間の点
ワンルーム投資は、投資とはいえ家族に相談すると反対されるのではないでしょうか。本当に良いものだとしても、なかなか伝わりにくいものです。私が実際に家族の理解を得るためにしたことは、プレゼンです。会社で上司に説明するようにパワポを使って本格的にプレゼンを行いました。
これによっていくつもいいことがありました。
まず、自分で色々調べたこと。自分今後の年収推移、保険の内容、資産形成の種類と色々整理ができました。私の場合はキャッシュフローが若干プラスだったこと、サブリースを含めて行うことは確定申告と通帳の記帳位であったこと、最悪なんかあっても毎月８万円ほどのローンなら二人で働けば吸収できることなど包括的に説明を行い家族から理解を得ることができました。
また、家族で投資をやることで話す機会も増えたと思います。現在は、子供たちと一緒に投資を行っています。ふるさと納税や株主優待などわかりやすいものばかりですが、いい教育になっていると感じています。ちなみに最近、英検受かったら欲しいものがあると子どもから言われて聞いたら「マクドナルドの株」と言われ、うれしいやら、怖いやらと思いました。
投資実践時に行ったキャッシュフロー改善方法
私の物件では新築であっても月々プラスキャッシュフローとなっていましたが、何とか収支改善ができないかを検討したものです。
そこで私が実践したことは、社内融資を活用した不動産投資ローンの借り換えです。
会社員や公務員には社内融資がある場合があります。通常は、自分が住む場合にしか貸してくれないのですが、私はうまく社内融資に借り換えることができました。
自分が住むわけではないのにどのような理由で借り換えできたでしょうか。
答えは「子供のため」です。
子供が将来住む（下宿）ために今からマンションを買って準備していて、子供が大学生になるまでは他の人に貸しておきたいと社内で説明をしました。
借り換えによって１%以上金利を下げることに成功し、キャッシュフローも月1万円位になりました。
新築ワンルームマンション投資はおすすめできる？
現在までに私は、新築ワンルーム、中古の1棟アパート、1棟マンションなどの不動産投資を経験してきました。
率直に申しますと、ワンルームマンションでキャッシュフローは見込にくいです。毎月マイナスとなることも多いでしょう。
しかし、初心者であっても不動産投資ローンを借りやすく、将来収支も立てやすく、手間も掛かりにくいため、初めて投資をする場合はワンルーム投資はお手軽に始められるのではないでしょうか。
逆に1棟物件の不動産投資はキャッシュフローがワンルームマンション投資に比べ大きく出ます。また、１戸保有だけでなく1棟で複数戸保有することになるため1戸空いた時のリスクを下げることができます。
しかし物件価格が多額になることや、かなりの勉強が必要であると感じています。サラリーマンや公務員の方が業務の片手間で最初からやるのは難しいと思います。
将来的に早期リタイヤを目指すべく本気で不動産投資を行う気がある方なら最初から１棟ものに行った方がゴールは早いかもしれません。
しかし、まず分散投資の一環として、手間なく節税したいという方には新築ワンルームマンション投資の検討の余地は大いにあるのではないでしょうか。
その際にも最初が肝心です。不動産業者の甘い声だけの判断材料だけではリスクが大きいと思います。
自身もある程度の勉強することも大切ですし、物件購入前に、専門家からのセカンドオピニオンを得ることで投資すべきかどうかをしっかり把握してから実践できるのではないでしょうか。
まとめ 新築ワンルームでもうまく行くと利益は出せます
今回は、実際に初めての不動産投資を新築ワンルームマンションで行った際に感じたリアルなメリット、デメリットをお届けしていきました。
物件によってはキャッシュフローがプラスに回ることもあります。マイナスキャッシュフローの物件が多い中、よほど年収が高い方でない限りマイナスキャッシュフローの物件を選ぶことは避けるようにしましょう。
新築ワンルーム投資の提案をまさに受けている方は是非当メディアのセカンドオピニオンを活用してみてください。
第三者目線で、初回面談は無料にて承ります。
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