Youtuberヒカルさんが購入した新築マンションを不動産投資目線で徹底検証
現物資産として根強い人気のある不動産。
最近では元AKBの指原さんも投資用マンションを現金で購入されましたが、人気Youtuberのヒカルさんも親御さんへのプレゼントで投資用新築マンションを購入され不動産投資界隈で物議を醸しています。
今回は、Youtuberヒカルさんが購入した投資用新築マンションを徹底検証、というテーマで記事をお届けします。
ヒカルさんの不動産購入の経緯
今回ヒカルさんは関西で一人で暮らしていらっしゃる親御さんへのプレゼントで調布の新築マンションを購入されたようです。
不動産投資もしくは自宅購入で考えると現金一括購入ではなくローンを使うことが一般的ですが、ヒカルさんは現金一括で3,000万円の物件を購入されるあたり、人気Youtuberは夢のある職業だと思いますね。
また動画の最後で仰ってましたが、本人にとっての節税にもなることを期待しているようです。
ヒカルさんが購入された不動産の概要
ヒカルさんが購入された不動産の概要はこちらです。
- 物件所在地：調布市多摩川
- 駅との距離：駅徒歩3分
- 築年数：新築
- 物件価格：3000万円
- 表面利回り：3.4%
- その他：サブリース8.6万円
ワンルームマンション投資を東京で行うのであれば、都内23区でするのが鉄板でありそういう意味では徒歩3分とは言え投資対象としての場所はいまいちかもしれません。
東京23区内での購入がおすすめの理由を詳しく解説した記事もありますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>不動産投資でワンルームマンションを買うなら東京都23区がおすすめの理由
また、価格に対しての利回りが3.4%とのことで（8.6万円*12ヶ月=年間賃料103.2万円/物件価格3,000万円）、現金で買えているからなんとかなるものの、ローンを借りて購入していた場合いくら金利が低くても1.5%前後にはなるので手残りはほとんど見込めない物件でしょう。
なお、買って次の日に売却するとしても動画では最大でも2,700万円程度の価格と担当の方が仰っていました。
ヒカルさんだからやってもいい不動産投資
ヒカルさんは今回現金一括で購入される予定とのことで、現金で購入できるので物件としていまいちでもなんとかなる、かもしれないというヒカルさんだからやってもいいような不動産投資です。
物件もサブリースのため、新築時点の家賃保証で8.6万円で初年度は保証されていますが、サブリースの見直しは最短2年後からされるためもし家賃がそこで8万円に下がれば利回りは更に3,2%まで下がることになります。
そもそも家賃保証で安心と謳うサブリースは安心できないことが多いため購入時には気をつけたいものです。
サブリースに関して詳しくこちらの記事で解説していますので合わせてご覧になってみて下さい。
参考>>サブリース契約とは？逆サブリース！超サブリース！に気をつけろ！
フルローンで買うと当然損する物件
今回の物件も3,000万円なので現金で買える人はそう多くはないでしょう。
では全額ローンで購入した場合はどうなるでしょうか、シミュレーションとしてはこちらです。
- ローン残高：3,000万円
- 金利：1.65%
- 期間：35年
- 月々返済額：94,076円(元利均等、元金利息込)
月々の返済は94,076円なのでサブリース86,000円だと購入後即8,000円の赤字でそれが35年の完済まで赤字が続きます。
しかもサブリース契約は2年ごとに見直しのケースがあるため月々の赤字幅はさらに広がる可能性もあります。
ヒカルさんは動画の中で10年くらい持って売ったらいいとおっしゃっていましたが、10年保有している中でサブリース契約の変更がなかったとしても月々8,000円の赤字で10年経つと赤字幅は約100万円となります。
また、ローンの残債も滞りなく返済できたとして残債は約2,235万円です。
つまりそれ以上の価格で売却できないと更に持ち出しが発生する可能性がありますが、調布市多摩川の築10年の投資用マンションの取引事例で同じようなスペックの物件はいくらで取引されているでしょうか。
答えは、1,700~1,900万円でローン残債との差はなんと500万円近いものになります。
これらは10年間の設備故障や退去時の原状回復費用などは含めていないもので少なくとも月々の持ち出し分と売却損を合わせると約600万円の赤字見込みとなる物件のため、フルローンで購入すると損が確定するような物件となります。
投資目線では新築物件はNG
本物件に限らず、新築ワンルームマンションで投資をする場合には失敗しやすいと言われていますが理由は下記点からです。
- 価格が高い
- 利回りが低い
もちろん立地面で賃貸付け抜群の物であれば投資価値のある物件もありますが、多くは買うと損の確定するような物件が多いため安易に節税目的などで新築ワンルームマンションは選ばないようにしましょう。
新築と中古に関する詳しく解説した記事もありますので合わせてご覧になってみてください。
参考>>ワンルームマンションの不動産投資は新築か中古どっちがおすすめ？
実際に節税になるのか
動画の最後に節税になると仰っていましたが、今回の物件購入は節税になるのでしょうか。
節税になるのであれば今回の物件購入費用がそのまま全額経費計上されるケースであれば節税になるかもしれません。
ただ、親御さんにプレゼントする分が全額経費にできるものかは疑問が残ります。
一方で別の税負担を考えないといけなくなりそうです。
むしろ贈与税がかかるのでは
親御さんにプレゼントするとのことでしたが、プレゼントも度が過ぎる金額ですと税金がかかってきます。
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
ワンルーム含め不動産を贈与する場合は現金で贈与するよりは相続税評価になるため金額は3分の1程度に圧縮されるため税制上は有利に渡すことができます。
とはいえ仮に3,000万円の物件を3分の1と評価すると1,000万円になるため230万円程度贈与税がかかることになりそうです。
個人から個人への財産を移転する場合は贈与税が掛かりますが、もし法人から個人に財産の移転をしてもそれは所得税の対象になるのでいずれにしても親御さんには税負担がのしかかることでしょう。
まとめ 不動産投資目線では非常に厳しい
今回は、Youtuberヒカルさんが購入した投資用新築マンションを徹底検証、というテーマで記事をお届けしました。
ヒカルさんだからこそ購入して何とかなりそうなですが、一般の方が安易にフルローンを借りて実施すると大きな損となる物件です。
なお、ここまで読んだ方ですでに不動産投資を検討していて新築物件を検討しているもしくは今自分が買おうと思っている物件は問題ないか、などの心配があるかもしれません。
そんな時はワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。
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