ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説
不動産投資を検討すると、区分マンションの単身者向けワンルームマンション投資やファミリー向け、1棟アパート、ボロ戸建投資や民泊など、対象物件はたくさんあります。
この記事をご覧のあなたがもしサラリーマンでいらっしゃるのであればサラリーマンの属性を最も活かしやすい不動産投資の方法はワンルームマンション投資になります。
今回は、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを解説していきます。
なお、今時点でワンルームマンション投資の提案を受けている、もしくはこれから始めようと思っていて不動産会社選びなど迷っているなどあればワンルームドクターのセカンドオピニオンを是非ご活用ください。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資のメリットはこちらです。
- 少ない自己資金で始められる
- サラリーマンでも所得税の節税が可能
- 団体信用生命保険の活用で保険代わりにできる
それぞれ具体的に見ていきます。
少ない自己資金で始められる
資産運用を検討する時に、必ず必要なものに自己資金になります。
ワンルームマンション投資に関しては、サラリーマンという属性を活用し不動産投資ローンの借り入れを行うことで本来購入できない大きな金額で投資をすることが可能です。
具体的には、自己資金10万円で2,000万円から3,000万円といったワンルームマンションに投資を行えます。
株式投資やFXでも少ない自己資金でレバレッジをかけて投資をすることができますが、場合によっては強制ロスカットになり大きな損失に繋がることもあります。
ワンルームマンション投資であれば、勤務先や勤続年数、年収によって不動産投資ローンの活用ができるかどうかも変わってきますが少ない自己資金で投資をでき、かつ株やFXと違って強制ロスカットになることもないため中長期の目線で投資をすることができます。
ちなみに自分がいくらまで借り入れができそうなのか、そしてどういう不動産会社で投資をすると良いかをマッチングできるサービスとしてモゲチェックバウチャーサービスがあるので気になる方は借入可能額を投資前に把握すると良いかもしれません。
サラリーマンでも所得税の節税が可能
サラリーマンの手取りは税金を払いきってから入ってくるものと言われています。
不動産所得には損益通算が認められているため、これまで節税といってもふるさと納税やイデコ、生命保険控除くらいしかできなかったでしょうが、ワンルームマンション投資を行うことで所得税や住民税を減らすことが可能です。
損益通算とは、所得の赤字部分を他の所得の黒字部分と相殺することです。
例えば、会社員や公務員などの給与所得者は毎月の給与から所得税が引かれていますが、副業でワンルームマンション投資をする場合、その損失を確定申告することで所得税の還付が受けられます。
ワンルームマンションを購入したあと、物件の取得費やローンの金利支払い、減価償却費などを経費として計上することができるため黒字経営でも帳簿上は赤字になることがあります。
不動産投資の物件取得費は、減価償却費として経費計上することができます。
減価償却とは、建物や自動車などの経年劣化する資産を何年かに分けて経費にする会計上の手続きです。
減価償却費は実際には支払われていない費用ですが、経費として利益から差し引くことができます。
そのため、実際には手元に残る利益があっても、帳簿上は赤字ということが起こるのです。
結果、ワンルームマンション投資において節税の効果を見込めるということです。
団体信用生命保険の活用で保険代わりにできる
事業をする上で借り入れをしたお金はもしあなたに万が一があった時には相続人にその借り入れに関しても相続されます。
一方でワンルームマンション投資における借り入れに関しては団体信用生命保険の活用によって万が一の際のリスクヘッジを行うことが可能です。
つまり、ワンルームマンション投資によって生命保険の代わりにすることができます。
具体的には、2,000万円の物件をローンを借りて買った際には、ローンの残債に対して保険がかかるため、もしあなたに万が一があったときにはローンの残高は0円になります。
最近は万が一の時だけでなく、がんに罹患した時にもローン残債が0円になるような団体信用生命保険も出てきています。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資のデメリットはこちらです。
- 大儲けは難しい
- 不動産ならではのリスクもある
それぞれ具体的に見ていきます。
大儲けは難しい
立地や建物のグレードなどによっても異なりますが、一般的にワンルームマンションから得られる家賃は少額でありローン支払いや管理費などを差し引くと月々の手取りは数千円から数万円程度になることが多いです。
ワンルームマンション投資が利益が出たかどうかは最終売却した時に確定しますが、ワンルームマンションも供給が多いため競争力のない物件を買ってしまうと買った金額よりも低い金額で売却することにも繋がります。
ただ、大儲けは難しいだけで数百万円の利益を上げることは十分可能な投資にはなります。
都心など賃貸需要の高いエリアで物件を探すこと、管理状態が良く資産価値が下がりにくい物件を選ぶことなどがポイントになるので購入物件は慎重に選んでいきましょう。
不動産ならではのリスクがある
いずれの投資に関してもリスクはありますが、不動産には不動産ならではのリスクがあります。
- 空室リスク
- 退去内装工事(原状回復工事)リスク
- 家賃下落リスク
- 設備故障リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕積立金値上げリスク
- 災害(水災、地震)リスク
- 事故(死亡・火災・漏水)リスク
- 金利上昇リスク
- 物件価格下落リスク
- 時間リスク
詳しくは、上記のリスクを詳しく解説した記事がありますのでご覧になってみてください。
参考>>マンション投資のリスク11個を管理目線から解説！事前に知ることで対策しよう
リスクに関しては予め対策をすることもできます。
例えば、空率リスク、物件価格下落リスクに関しては都心の賃貸需要のある物件を購入することによって対策をすることが可能です。
重要なことはリスクに関してしっかり予め認識することで事前に対策をすることです。
まとめ ワンルームマンション投資は不動産投資初心者におすすめ
今回は、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを解説しました。
ワンルームマンションはファミリータイプマンションなどに比べて金額を抑えて投資を行うことが可能で、特にサラリーマンの属性を活用して初めて不動産投資を行うのにおすすめです。
おすすめである一方で、サラリーマンの強みにつけこんで良くない物件を販売しようとしてくる業者がいることもあります。
少なくない金額を借り入れして物件を購入することにはなるので、購入前に本当に買っても良いのかを相談できる先があることでより堅実にワンルームマンション投資を始めることができるでしょう。
本記事を執筆しているワンルームドクターであれば、ワンルームマンション投資の専門家として第三者視点でアドバイスを致します。
初回面談は無料で承りますのでお気軽にお申し込みください。
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