不動産投資の失敗を避ける方法3選を徹底解説
昨今老後2,000万円問題や、FIRE(Financial Independence, Retire Earlyの頭文字を取ったもので経済的自立と早期リタイアのこと)を目指したいと言った動きから資産運用の一環として不動産投資に注目が集まっています。
とはいえ、数ある資産運用の中で不動産投資は原則借り入れも起こす必要がありリスクの高い失敗しやすい投資だと思っている方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産投資の失敗を避ける方法3選を徹底解説していきます。これから不動産投資を始めたい方はもちろんのこと、すでに不動産投資をしていてこれから買い増ししていきたい人にもお役立ちできる内容になりますの是非ご覧ください。
また、具体的に不動産投資の相談をしていてこの物件や業者で本当に良いのか迷っている方は是非当メディア運営のワンルーム投資比較ドットコムのセカンドオピニオンご利用下さい。初回面談は無料にて承っています。
不動産投資を行う前に目的を明確にしておく
不動産投資を行う際に、目的を明確にしておくことは重要です。なぜなら、不動産投資と一言に行っても様々な投資先(区分マンション、一棟物件、戸建、トランクルーム、民泊など)があり情報も溢れています。
不動産投資の目的が、資産形成の一つで月々の手取りは数千円から数万円で良いということであれば区分マンションで良いでしょうし、どんどん手取りを大きくし向こう5年でセミリタイヤをしたいということであれば一棟物件等が投資対象になるでしょう。
つまり、不動産投資を行うことでいつどのような状態になっておきたいのかを明確にしておくことでブレることなく実践していくことができるでしょう。
逆に、目的が明確になっていない場合、区分マンションが良いのかでも大きく儲けを出しないなら一棟物件かな、とブレてしまいいつまでたっても物件を購入することができず不動産投資を始めることがそもそも難しいと言えるでしょう。
不動産投資の失敗を避ける方法
不動産投資を含め資産運用を行う場合には、必ずリスクが伴ってきます。リスクは予め想定しておき、その対策を事前にしておくことである程度コントロールできるものもあります。
不動産投資において、事前に想定されるリスクをコントロールしておくことが失敗を避けるために重要です。
不動産投資の失敗を避ける方法は以下があります。
・出口から想定して物件を選ぶ
・客付けのしやすい物件を選ぶ
・シミュレーションを行う
具体的に見ていきます。
出口から想定して物件を選ぶ
不動産投資では2つの利益があります。
・インカムゲイン(毎月の家賃収入)
・キャピタルゲイン(売却利益)
毎月の家賃収入でインカムゲインを得ていたとしても、売却時に思ったような価格で販売できずに結果的に損してしまうこともあります。
つまり、不動産投資は売却して初めて損益が確定します。
もし不動産投資を検討しているあなたがサラリーマンの方で不動産投資を借り入れをして始めたものの、事情があって売却する必要に迫られた際に、すぐにかつ思った価格で売れない場合は自己資金を入れて売却しないといけないこともあります。
出口を想定しておき、この物件を購入する時にはいくらくらいの家賃収入で、いくらくらいの利回りであれば5年後に買い手はつくか、などの出口戦略は必ず念頭に入れて物件の購入をするようにしましょう。
客付けのしやすい物件を選ぶ
出口の見えやすい物件を購入するということは、そもそも不動産投資としての旨みの取れる客付けのしやすいところで物件を購入する必要があります。
地方であれば、物件の価格も安く利回りも高いことが多いですが、その分客付けに苦労するので結果的に期待したような利回りが得られないことも多々あります。
不動産は名前の通り、動かすことのできない資産の為立地についてはこだわりぬきたいものです。
初心者の方が不動産投資を行うのであればまずは一都三県に物件を購入することが安心に繋がるでしょう。
一時コロナウイルスの影響もあり都心に住む必要性が無くなり地方移住のニーズが高まりましたが、東京においては2035年までは単独世代の人口の増加が見られるとの予測です。
その他の地域でいうと、関西圏(大阪、京都、神戸)、名古屋、福岡辺りも人気のエリアになります。物件価格も一都三県に比べると低い傾向にあるため、取組みやすいといえる一方で地域によっては客付けに苦戦するところもありますので立地にはこだわるようにしましょう。
シミュレーションを行う
不動産会社から物件の提案を受けた時に、シミュレーションも合わせてもらうことが多いです。不動産会社の出すシミュレーションは多くの抜け漏れがあり、甘いものになっているため注意が必要です。
そのため、物件を所有してから不測の事態があった時のためにシミュレーション上の収入面と支出面それぞれにストレスをかけてシミュレーションをする必要があります。
具体的には下記のような点でストレスをかけるようにしましょう。
・空室リスク
・修繕積立金上昇リスク
・家賃下落リスク
空室リスク
物件を所有している限り、必ず1度は空室が訪れます。空室リスクを0にすることはできないため、空室損という形で収入面にストレスをかけておくと良いでしょう。
具体的には入居率90％のマンションであれば、空室損は10%です。
一般的に駅近の東京23区エリア、神奈川都心、千葉都心、埼玉都心で適正家賃で物件をシミュレーションする場合は、空室率は5％～10％程度です。23区外東京、千葉郊外、埼玉郊外、神奈川郊外エリアでは空室率15～30％で見積もるようにしましょう。
不動産会社のシミュレーションでは空室なしのシミュレーションを出してくるケースがあるため要注意です。
修繕積立金上昇リスク
区分マンションを保有していると、建物全体の修繕のための費用をオーナーたちから積み立てる必要があります。
修繕積立金と物件の共用部分の管理費を家賃に上乗せして入居者から徴収し、管理費、修繕積立金は組合に、家賃はオーナーの懐に入る仕組みになっています。
そのため、入居中のマンションで、組合が修繕積立金の増額を決定した場合、入居者から増額分を徴収せず、オーナーから徴収することになります。
もちろん、値上がりした修繕積立金を家賃に入れ込むことはできますが年々物件の経年が進むに連れて家賃も下がる傾向にあるため現実的ではありません。
よって物件を所有した段階でいつには修繕積立金が上がる想定や、大規模修繕の実施によって修繕積立金が不足しそうかなどは予め確認しておきたいものです。
不動産投資における修繕積立金の考え方は以下の記事に詳しくまとめていますので気になる方はご覧ください。
家賃下落リスク
物件を所有する限り、築年数の経過に沿って家賃は下落してきます。
家賃の下落幅は築20年で新築時の家賃80％程になると言われています。
(出典：三井住友トラスト基礎研究所 経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由)
もし新築で物件を購入しているのであれば、毎年1年ごとに1%の賃料下落が起こるということです。ただし、これは徒歩10分圏内の23区のマンションでのデータなので、現実的には年間1.2～1.5％程の家賃下落を見越しましょう。
物件の購入時には35年一度も家賃が下がらないシミュレーションになっていることもしばしばあるため、ストレスをかけてシミュレーションするようにしましょう。
まとめ
今回は、不動産投資の失敗を避ける方法3選をお届けしました。不動産投資を行うならば、なぜ不動産投資をしたいのかを明確にしましょう。明確にしたうえで、いつまでにどのような状態になっていたいのかを明確にすることで行動することができるはずです。
また、失敗を避けるためには出口を意識すること、客付けしやすいエリアを選ぶこと、そしてシミュレーションをご自身で行うことがありました。
もし今不動産会社から物件の提案を受けていて、この物件や業者で本当に良いのか迷っている方は是非是非当メディアのセカンドオピニオンを活用してみてください。
第三者目線で、初回面談は無料にて承ります。
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