ワンルーム投資｜業者の言う入居率98％に潜む罠【失敗を回避しよう】
ワンルーム投資を始めたら入居者の管理を誰に任せますか？
自分で新しい借主の募集をするには、ノウハウや時間が足らないので、費用がかかっても管理会社に任せるのが通常です。
では、業者に頼んだ場合の入居率ってどのくらい良いものなのか、その内容のカラクリについても合わせて解説します。
あいまいな入居率があることをまずは知ろう
せっかく毎月費用を払って管理してもらうんだから、入居率は高くしたいですよね？そこで賃貸管理会社の多くは入居率99％！とか98％！という文言を宣伝文句にしがちです。
ただ、その99％や98％には落とし穴があって、実はオーナーが思う99％と管理会社の言う99％には大きな違いがあるので要注意なんです。
投資家目線での入居率
まずは、オーナーにとっての空室率がどういう意味か確認しましょう。
オーナーにとっては、仮に入居から次の入居者が入るまでの1回転が3年だったとすると、入居率98%を目指すなら1095日（3年）のうち2%にあたる22日間しか空室期間として許されません。
この約1か月の間に「①原状回復②新たな入居者の申込③契約④入居が行われなければならない」ということは、実質空き期間ゼロに近い状態です。99％なんて言ったらもう11日しかないわけですからタイト過ぎますよね。
何が言いたいかというと、ワンルームマンションのオーナーにとっては、入居者から家賃が取れない日は全て空室です。原状回復工事など人が住めない日を除かなくてはならないので、入居率98％が空き期間を最小化させたほぼマックスということになります。
管理会社目線での入居率
ではなぜ賃貸管理会社は99％とか98％が実績だ、なんて言えるのでしょうか。ここがミソなわけですね。
管理会社にとってこの数字は業界基準が特になく、何をもって「入居」「空室」とするかが各社まちまちなのです。
例えば以下の感じです。いずれも大家にとっては家賃が入りません。
- 家賃滞納中でお金が入ってこないのに「入居」
- すでに退去済みで原状回復工事中なのに「入居」
- フリーレント中で家賃が発生していないのに「入居」
つまり、キャッシュフローがない状態を空室と当然とらえているのに、管理会社はお金を産まない状態でも「入居」としていることが多いんです。
会社によっては、「お金が入らない」＝「空室」とカウントするところもあるので、まずは聞いてみましょう。ここであやふやにするような管理会社には、正直あまり頼みたくありませんよね。
そして、管理会社の言う入居率とは、1回転3年1095日分の22日という区分1室ごとの98％ではなく、全管理戸数（例えば30,000戸）の2%（600戸）が空室、という自社全体で出しているケースがほとんどなので、この点も投資家の頭の中とのズレがあるポイントです。
このように、管理会社が定義する入居率と、オーナーの考える入居率にズレがある状態ってリスクが高いですよね。
入居率を上げるために管理会社が行うこと
管理会社の営業マンは入居率を上げることに必死です。98％が99％になることが彼らの評価につながるからです。正当な方法で入居者を募集できるならいいのですが、しばしば管理会社はオーナーにとって不利益な方法で入居者を募ってしまうんです。
家賃を下げる
例えば、低い家賃で募集します。エリアの相場より安い家賃で募集したらすぐ入居したい人が現れるのは当たり前ですよね？入居者にとってはラッキーでしょうが、オーナーにとっては得られるはずの大切な利益が剥がれ落ちることになってしまいます…
フリーレントの存在
家賃は下げないにしても『入居後〇ヵ月は無料で住んでいいよ』という、フリーレントを付けて募集することもあります。オーナーにとってはフリーレント期間って空室と一緒ですから、たまったもんじゃありません。
広告料がかかっている
過剰な広告料もオーナーを苦しめます。エリアの相場的に1ヵ月の家賃に相当する広告料があれば入居者がつくのに、2ヵ月分の広告料を払わせる、なんてことをします。
これでは、すぐに入居者が決まったとしても、余分にオーナーが出費した分、1ヵ月間空室だったのと同じになってしまいますよね。
リフォームにお金をかけている
原状回復は必要ですが、追加で過剰な設備などをつけてリフォームをするケースが見られます。
便利で豪華な最新設備がつけば入居者さんにとっては最高でしょうが、オーナーとしてはその過剰な設備のために使った投資分が収入で回収できるかをしっかり計算しなくてはなりません。
まとめ：カラクリを知り、まやかしの数字に騙されないようにしよう
あの手この手で入居率の高さをアピールしてくる管理会社ですが、その入居率がどう計算されているのかをしっかり確認しましょう。
また、新たな入居者をつけるためにオーナーがどんな負担をすることがあるのかもちゃんと確認しましょう。管理会社さんの質によって、あなたのワンルームマンション経営の成果は大きく変わってしまうのですから。
また、検討している物件の空室率について不安や相談がしたい方は、ワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。
初回は無料でご利用いただけますのでお気軽にご利用下さい。
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