不動産投資の指標で最低限確認しておきたいもの
不動産投資を検討するにあたって、立地や築年数、物件価格、家賃、融資金利など、検討することは多くあります。
あなたが物件を購入する際に、不動産会社の営業マンが出してきたシミュレーションが本当に正しいものなのかを判断できるようにするためにはあなたも不動産投資に関する指標を知っておくと良いでしょう。
今回は、不動産投資の指標で最低限確認しておきたいもの、に関して解説していきます。
なお、不動産投資始めたてでまだご自身で指標の計算が難しい、提案を受けている物件の良し悪しを判断するのが難しいという方は、ワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。
不動産投資の代表的な指標とは
代表的な不動産投資の指標を知っていると、営業マンからの勧めだけでなく、自分でも今検討している物件で不動産投資をすべきかそうでないかの判断ができるようになります。
具体的な不動産投資の指標はこちらです。
- 表面利回り
- 実質利回り
それぞれの利回りに関して解説していきますが、営業マンが提出してくる資料は表面利回りを出してくるので実質利回りを認識できるようにしておきましょう。
表面利回りとは
表面利回りは、不動産投資をするにあたって、とても大事な指標の1つです。
表面利回りは、年間の賃料に対して、物件価格が割安か割高かを判断する指標として用いられます。
表面利回りは一般的に、新築だと低く、築年数が古いと高くなります。
具体的な計算式はこちらです。
表面利回り(%)=年間満室想定賃料/物件価格×100
しかし、実際にワンルームマンションを購入すると、オーナーの口座に家賃の全額が振り込まれるわけではありません。
家賃から、マンション経営におけるローン返済や管理費などのランニングコストが毎月差し引かれ、その残りがオーナーの元に入金されるのです。
次に解説する実質利回りはより投資した収益の実態に即した利回りになります。
実質利回りとは
実質利回りとは、実際にオーナーの元に入金される収益に対して、物件価格が割安か割高かを判断する指標として用いられます。
具体的な計算式はこちらです。
実質利回り(%)=(年間満室想定賃料×稼働率)-ランニングコスト/物件価格×100
入居者の転居に伴う空室や、様々なランニングコストを考慮した実質利回りは、表面利回りよりも現実的な指標であると言えます。
実質利回りは4%以上あると安心です。
また、実質利回りに影響を与える代表的なものはこちらです。
- 稼働率
- 物件管理費/修繕積立金
稼働率とは
ワンルームマンションは、同じ入居者がずっと住んでくれるということはありません。
今の入居者が退去してから、次の入居者を探して、部屋をクリーニングして、実際に入居開始になるまでに1、2ヵ月はかかります。
空室期間中は、オーナーの元に家賃は入ってこない一方で、銀行へのローンは返済待ってくれません。
仮に、3年に1回、2ヵ月間空室になったとすると、稼働率94.4 %です。
また築年数の古い物件は、表面利回りが高くても、なかなか次の入居者が見つからずに空室期間が長くなってしまう可能性が高まります。
稼働率は空室率を厳しめに見積もることで実際に空室が長く続いたり、入居にあたっての広告費がいくらかかりそうなのかは予め検討しておくとより失敗を避けられるでしょう。
物件管理費/修繕積立金とは
物件管理費と修繕積立金は、マンションの共益部分のメンテナンスや大規模修繕のためにマンションの全オーナーが拠出するお金です。
マンションの管理組合が決めるもので、基本的に1室オーナーに決定権はないので、物件選びの際にしっかりと確認しおく必要があります。
物件管理費はワンルームマンションで1万円以上だと割高といえそうで、修繕積立金は築が浅い物件は1000円など安めに設定されていますが築が古くなるにつれて高くなる可能性があるので予め認識しておきましょう。
また、マンションの全オーナーが拠出するという性質を持っているので、マンション自体の戸数が多ければ拠出金額が低くなります。
なお、ワンルームマンション投資において戸数の最低ラインは30戸以上ということも覚えておいて損はないでしょう。
管理費、修繕積立金、修繕費に関しては別のコラムに詳しくまとめていますので気になる方はご覧になってみてください。
管理費に関して>>不動産投資の管理費とは？成功に導くためには不可欠な費用その⑮【現役管理会社社員が語る】
修繕積立金に関して>>マンションの修繕積立金を不動産投資目線から解説その⑱【現役管理会社社員が語る】
修繕費に関して>>ワンルーム投資家必見！賃貸経営でかかる修繕費ってどのくらい？その⑩【現役管理会社社員が秘訣を暴露】
表面利回りや実質利回り以外に知っておきたい指標
表面利回りと実質利回り、特に実質利回りに関してはご自身でも計算できるようにしておきたい指標で、これらは物件の収益評価したROA（総資産利益率）を表す指標になります。
不動産投資には、この他にもいくつか重要な指標があります。
- ROE(自己資本利益率)
- IRR(内部収益率、全期間利回り)
具体的に見ていきます。
ROE（自己資本利益率）
ROE（自己資本利益率）は投資家の拠出した初期投資に対する収益力を表す指標です。
不動産投資においては、不動産投資ローンの借り入れを行って投資をすることが多いですがワンルームマンション投資であればいまだにフルローンで投資をすることが可能です。
一方で一棟物件であれば2018年以降の不祥事などがあって今では頭金20%程度が必要になっています。
ROEは一棟物件で投資をするときには知っておくと良いでしょう。
IRR（内部収益率、全期間利回り）
IRR（内部収益率、全期間利回り）は一定期間運用した場合に、実際にどれくらい収益を得られるかを表す指標です。
不動産投資で収益を上げるには、家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の両方で判断していきますが、IRRでは両者を含んでどの程度の収益が出たのかを判断していきます。
まとめ 最低限実質利回りは自分でも計算できるようにしよう
今回は、不動産投資の指標で最低限確認しておきたいもの、に関して解説しました。
表面利回りが高くても、稼働率やランニングコストによって、実際の利回りは変わってきます。
さらに、ROE、IRRといった指標を用いて、客観的に物件の良し悪しを判断していくと成功に近づけられるでしょう。
今回不動産投資における指標を解説しましたが、不動産投資始めたてでまだ自分で計算して物件の良し悪しを判断するのが難しいという方は、ワンルームドクターのセカンドオピニオンをご利用になってみてはいかがでしょうか。
初回面談は無料で承りますのでお気軽にお申し込みください。
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