コロナ禍における不動産投資ローンの融資事情
日本ではGOTOキャンペーンも始まり、徐々にウィズコロナの過ごし方が定着しつつありますがまだコロナウイルスの猛威は収まっているわけではありません。
コロナウイルスの影響で一時株価やリート指数も大幅下落をしました。
コロナウイルスの猛威がまだ収まりを見えない中、不動産投資市場の先行きを心配される方も多いことでしょう。
特に、物件価格は今後下がるのかどうかは、銀行の不動産投資ローンの貸し出し姿勢に影響されるところが大きいです。
今回は、コロナ禍における不動産投資ローンの融資事情に関して解説していきます。
不動産投資ローンの種類
まず、不動産投資を行う上での不動産投資ローンの種類は大きく2パターンあります。
- 不動産投資ローン（パッケージ）
- 事業性資金（オーダーメイド）
それぞれの違いに関して解説していきます。
不動産投資ローン
不動産投資ローンは、主に個人向けの融資で申込者の年収、属性情報、購入物件の価格に対する融資割合、利率などが予め決まっています。
基本的にサラリーマンの資産形成の意味合いが強く、不動産投資に積極的な銀行であれば提供を受けやすい不動産投資ローンになります。
ワンルームマンション投資や一棟物件に対してローンを借りることができますが、一棟物件の場合はアパートローンという名称で呼ばれるケースが多く、ワンルームマンション投資の方は不動産投資ローンとして扱われることが多いです。
事業性資金
不動産投資ローンに対して、事業性資金は融資基準に明確な決まりがなく、個人、法人問わずオーダーメイドで設定する不動産投資ローンになります。
金利や期間に関してはオーダーメイド故に、通常の不動産投資ローンよりも事業性資金の方が優遇されたものになりますが、審査基準が厳しいものになります。
ワンルームマンション投資においては事業性資金を銀行から融資を受けることは極めて難しく、主に土地から仕入れて一棟物件を建てる場合や一棟物件を購入する時のローンとして活用されます。
主な不動産投資ローンの取扱銀行
不動産投資ローンを借りてワンルームマンション投資をはじめる、また2戸3戸と買い増しを進めていく中で利用する可能性の高い銀行はこちらです。
- オリックス銀行
- イオン住宅ローンサービス
- ソニー銀行
- ジャックス保証
- SBJ銀行
- 三井住友L&F
上記の銀行は比較的不動産投資の融資に積極的です。
三井住友L&Fに関しては、不動産会社が売り主となる物件に対して使われるケースは少なく、例えば物件検索のポータルサイトから購入する際に自分でローン付けを打診する時に使えるでしょう。
コロナ禍における不動産投資ローンの融資状況
新型コロナウイルスの影響で銀行の審査に影響が出ていますが、融資基準の引き締めなどはまだないのが現状です。
一部、銀行員のリモートワークに伴い融資申し込み、面談、契約などの融資を組むための手続きに時間がかかっていましたが2020年10月現在では通常時に戻りつつあります。
一方で事業性融資に関して、不動産向けの融資は今まで通りではあるものの、こちらセーフティーネット融資や感染症対策緊急融資などの対応もあり、不動産投資ローンよりも審査の時間がかかっている状態です。
4月5月に物件購入の買い付けを行っていた方は、ひょっとすると審査に時間がかかり想定よりも1，2ヶ月時間がかかっていた可能性はありますが、現状審査の時間はコロナ前に戻ってきています。
なお不動産投資ローンをご自身で借り換えをするとなると新規の方への門戸は狭く難しかったりします。
借り換えしたい場合にはプロに任せることも一つで、利用者に特別金利を提供できるモゲチェックを活用してみても良いでしょう。
コロナ禍における融資金利の状況
不動産投資ローンの金利情勢については現状上がってはいないです。
なぜなら、多くの金融機関での不動産投資ローンは短期プライムレートに連動しているためほぼ動きがないからです。
一部の銀行では長期プライムレートを採用しており、4，5月に一瞬10年国債の金利が上がったことで金利が上がりましたが、10月時点ではむしろ下がってきており一部長期プライムレートを採用している銀行では金利を下げている動きもあります。
コロナ禍における融資金額の状況
コロナショック関わらず、一棟物件に関しては29年からの不動産投資ローン引き締めと同時に様々な不動産投資に関する問題が露呈し、融資金額に対して引き締めの状況は続いています。
一方で、ワンルームマンション投資に対する不動産投資ローンの融資金額は依然変わらず、借り入れされる方の属性(会社規模、年収など)と不動産会社と金融機関との取引実績によっては頭金10万円等で投資をすることが可能です。
先ほど積極的に融資を行っている銀行を記載しましたが、最後に記載した三井住友L&Fで不動産投資ローンを借り入れする場合はおそらく頭金を10~20%+諸費用7%分は必要になりそうです。
また物件によっては担保不足などから共同担保の差し入れも必要になることもあります。
つまり、不動産会社が売り主になる物件以外での不動産投資を行う場合には融資金額においては頭金が必要になってくることもありハードルが上がります。
不動産投資ローン借り入れのポイント
不動産投資ローンの借り入れのポイントとしては下記点です。
- 現在の借り入れ状況含めたご自身の属性
具体的に見ていきましょう。
現在の借り入れ状況含めたご自身の属性
不動産投資ローンの借り入れの場合には、与信枠があるのかどうかは非常に重要です。
与信枠とは、借り入れしようとする方の年収や家族構成、勤務先といった属性の状況から貸し出しできる枠の事です。
銀行によって与信枠はまちまちですが、不動産投資ローンを借りようと思っている銀行の与信枠を超えている場合には資産背景が借入できないことがあるので注意が必要です。
例えば、A銀行は金利1.6%で貸し出ししてくれますが、与信枠5,000万円まで、B銀行は1.8%で貸し出ししてくれますが与信枠1億円まで、とするとA銀行で先に5,000万円まで借り入れしれからB銀行を活用する方が良いわけです。
まとめ
今回は、コロナ禍における不動産投資ローンの融資事情に関して解説しました。
現状は一時滞っていた不動産投資ローンの審査状況も改善してきています。
コロナ禍であろうとなかろうと融資状況は日々変わりますが、ワンルームマンション投資を検討しているのであれば、不動産投資ローンの引き締めの起きていない今のうちにまず一戸でも購入してみても良いかもしれません。
提案を受けているワンルームマンションの購入するべきかどうか、すでに買っているがサブリースを外したい、買った物件の入居付けが弱いため管理会社はこのままでいいのか、不動産投資ローンの金利をもっと下げられないか、等の中立な立場でご相談を承ります。
初回相談は無料ですので是非お気軽に相談してみてください。
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